マルタ・リーロ著
EB-5 投資の構造における現在の傾向は、伝統的な株式と負債と革新的なプロジェクトファイナンスアプローチを組み合わせたものです。洗練された投資家、厳しい規制、高品質のプロジェクトも変化を推進します。
EB-5 の投資家は、プロジェクトを選択する際に、最低 10 件の雇用要件を満たすことや、XNUMX 年間の事業継続義務を満たしているかどうかに依存しなくなりました。彼らも評価している 資本スタックの構造 返済と潜在的な利益のために。
構造を理解することは、応募者が自分の投資がどのように実行されるかを事前に知るのに役立ちます。これは、情報に基づいた意思決定を行うために非常に重要です。
フォン・レKLD LLPの創設メンバーでありパートナーでもある同氏は、「EB-5資金を調達している人々は、他の業界の投資家と同じように引受業務やプロジェクト分析を真剣に扱っている。それは単に、投資家が適切な問題の分析や投資に関する分析においてより洗練されているからだ」と説明する。逆に言えば、EB-5 での競争は大幅に激化しており、各製品が競合他社の品質に対して独自性を維持する必要があり、そうでないと淘汰されてしまいます。」
EB-5 資本スタックを構成する株式層
資本と負債はこの構造の基本的な構成要素です。 各コンポーネントの割合は、資金調達要件と特定のニーズに応じて異なります。の 新商業企業 (NCE) はこの資本スタックの構築と管理を担当します。 NCE は、政府といくつかの協定を結ぶことができます。 ジョブ作成エンティティ (JCE) 融資を提供するため。
その EB-5投資家が提供する資本 プロジェクトの資本構成における普通資本の主要な源泉です。それは最高の報酬の可能性を秘めていますが、同時に最高のリスクも伴います。申請者はプロジェクトの利益を分け与えられますが、通常、申請者は最後に利益を受け取ります。
優先株式は、資本構成における別の種類の株式です。プロジェクトのキャッシュフローにおいて普通株式よりも優先度が高く、分配金に関しても優遇されています。
ロナルド・フィールドストーンEB-5証券弁護士で法律事務所ソール・ユーイングLLPのパートナーである同氏は、「NCEがJCEに資金を提供し、優先利益を得る優先株式モデル」が一般的に使用されていると述べた。同氏は、このモデルはEB-5投資家にとってより高いリターンと利益参加の恩恵を受けると付け加えた。
同様に、プロジェクトのファンダメンタルズとバリュエーションを理解することで、「より賢明な投資家は、プロジェクト内の優先株式や普通株式のポジションを求めることに抵抗がなくなる」とリー氏は述べています。それが製品自体にも波及していくのがわかります。」
目的に応じた 5 種類の EB-XNUMX 債務オプション
EB-5 プロジェクトの開発者 また、投資家は銀行などの伝統的な金融機関からのシニア債を好むことがよくあります。このオプションは、未払いのリスクを軽減できるため魅力的です。損失または債務不履行の場合には、保有者に最初に支払いが行われます。ただし、シニア債の投資収益率は合意された金利に限定されており、それを超える追加の利益は認められません。
デフォルトの場合に株式に変換できるハイブリッド型の資金調達であるメザニン債務もあります。
フィールドストーン氏によると、現在の資本スタック構造の選択肢には、引き続きシニア債とメザニン債がさまざまなレベルで混在しているという。 「典型的な取引には依然としてシニアローンがあり、EB-5 は質権によって担保された第 800,000 層メザニン ファイナンスとして提供されます。 TEA/Rural への投資額が 60 ドル増加したことを考慮すると、雇用数により資金提供可能額は 5% 増加します。したがって、評価/市場調査に基づいて土地の価値が高い特定の状況では、EB-XNUMX ローンが第一順位となる可能性があります。」
弁護士は、このモデルの利点として、「IRC [内国歳入法]第 871 条 (H) に基づくポートフォリオ ローンの免除を取得できることにより、投資家への利子が免除されること」が挙げられると指摘しています。 5年などの期限内に支払う固定義務。 [支払いにおける]資本よりも優先。資金の支出に対する管理が強化され、上級貸し手との債権者間の権利が強化されます。」
また、亡くなってからは、 EB-5 2022 年改革および誠実法 (RIA) 2022 年 5 月には、資本と負債の比率が変更されました。 「明らかに、金融市場は逼迫しており、それに応じてEB-20業界はRIA以前よりも多くの資本を必要としています。ただし、上で述べたように、評価額はみなし資本を増やすために使用できます」とフィールドストーン氏は付け加えた。 「自己資本は資本スタックの少なくとも 35%、最大 50% である必要があります。シニア債は、その金額が総資本スタックのXNUMX％であれば取得がはるかに簡単で、利率はさらに低くなる可能性があります。」
EB-5業界で利用可能なメザニンオプションについて、証券弁護士 シェイ・アームストロングブラッドリー・アラント・ボールト・カミングス法律事務所のパートナーであるブラッドリー・アラント・ボールト・カミングス法律事務所のパートナーは、NCEとJCEの間の転換社債モデルは、「資本スタックが正式化されるにつれてスポンサーに柔軟性を与える」ため、使用されている新しい構造であると説明している。
EB-5 開発者向けのプロジェクトファイナンスを専門とするアームストロング氏は、このモデルは主に、より複雑な資本スタックを伴う大規模な取引に使用されると指摘しています。 「NCE と JCE の間の転換社債により、上級金融機関が EB-5 資本の扱い方を指示した場合でも、開発者は柔軟性を得ることができます。転換社債は、ローン収益であろうと株式であろうと、EB-5 収益がスポンサーおよび EB-5 投資家と同じ経済性を持つように構成されています。」
同弁護士は、EB-5の投資家もこのモデルを好んでいると付け加えた。「プロジェクトをより適切に引き受け、開発者の責任を問う、より有能な上級弁護士を惹きつけることができるかもしれないからだ」。
EB-5 プロジェクトの品質と資金調達の利用可能性は資本スタックに影響を与える可能性があります
Phuong Le 氏は、EB-5 のプロジェクト融資に関して過去 5 年間で多くの変化があったと説明します。 「これを説明する最も簡単な方法は、XNUMX 年か XNUMX 年前、プロジェクトの資本スタックを分析するときに、開発者が円グラフの何パーセントに貢献すべきか、どのくらいの金額が安全であるかを説明し議論するのに非常に多くのエネルギーが費やされていたことです。」 EB-XNUMX 投資家が資金を提供するための条件、さまざまな比率など。それは理解できますが、今日の製品をざっと見ただけでも、プロジェクトの品質がいかに向上したかがわかります。」
現在、EB-5 の投資家は、自分が選んだプロジェクトに十分な資金が提供されているかどうかを尋ねる必要がある、と Le 氏は警告します。 「これは、長年にわたって失敗してきたプロジェクトを悩ませている最大の問題は、単に最初に完了するための資金がなかったことだからです。」
EB-5の弁護士は、現在成功しているプロジェクトには全額資金が投入され、順調に進行しており、出口戦略と完了の保証があると述べている。 「成功が保証されているというわけではありませんが、これにより人々が遭遇するであろう頭痛の種の大部分が回避されることを私たちのほとんどが理解しています。」
米国市民権移民局 (USCIS) の状況を考慮すると、明確な出口戦略の重要性も高まっています。 2年間の維持期間に関する新しいルール.
フィールドストーン氏は、市場には質の高いプロジェクトが数多く存在するため、現在の競争はさらに激しくなっていると付け加えた。 「したがって、以前のEB-5取引における開発者の実績が重要です。」
現在、製品の供給がEB-5業界の需要を上回っていると同氏は指摘する。 「出願手数料の値上げにより、I-956 および I-956F 請願の提出ペースが加速しました。さらに、持続期間開始に関する新たなリリースにより、投資家への短期的な投資回収が促進されました。」
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