今年初め、USCISは、EB-5投資家が融資が所有する資産によって担保されていることを投資家が示さない限り、融資収益を投資資金源として使用することを禁止する新しい裁定基準を発表した。 USCIS は、投資家が (1) 個人的かつ主にローンに対して責任を負っており、(2) ローンの価値以上の担保資産を所有していることを証明できれば、ローン収益は適切な資金源であると述べています。投資資本。[1]この政策変更は実際に大きな影響を及ぼします。なぜなら、投資家の資金源がその完全所有財産によって担保されていないローンから来ている場合、その投資家が行う I-526 請願書は、請求書を受け取るリスクにさらされるからです。証拠 (RFE)、否認通知 (NOID)、または USCIS からの完全な否認。
この新たに発行された解釈基準は、EB-5の資金調達に融資収益を使用する投資家にとって、融資が主として個人的に責任を負う自身の資産によって担保されていることを示す十分な証拠を提供する必要があるため、投資家に確かに大きな負担を課すことになる。 。 USCIS の解釈と規制に基づく「資本」の定義に異議を唱える法的議論は数多くありますが、USCIS の解釈にあまり焦点を当てるべきではありません。実際には、債務訴訟で発生する可能性のある問題を解決するために、健全な法的議論と事件の事実に基づいて分析手順を考案することに重点を置く必要があります。
まず、資金源が「負債」ケースに該当するかどうかを理解する必要があります。 USCIS は、投資家が借りているローンからのあらゆる資金源を含めるという広範なアプローチを採用しています。たとえば、投資家がローン契約に署名した場合、その訴訟は USCIS の観点からは「債務事件」とみなされます。
資金源が借金事件である場合、誰がローン契約を結んでいるかを特定する必要があります。一般的なシナリオは、投資家が銀行とローン契約に署名し、通常は不動産によってローンを担保する必要があるというものです。この特別なローンの取り決めはモーゲージと呼ばれます。私たちの分析で異なる点は、多くの場合、投資家が住宅ローン契約上の不動産の唯一の所有者ではない可能性があり、それが上記で概説した債務問題を引き起こす可能性があることです。 USCIS に債務訴訟を提起できるかどうかを決定する際に所有権の割合が考慮されるため、この問題は有害ではありません。投資家の不動産所有権から考えられる 4 つのシナリオを要約し、各シナリオを詳細に分析します。
シナリオ1: 投資家はローン契約に署名し、不動産物件の 100% を所有します。
この訴訟は、USCIS の裁定基準の 2 つの要件、つまり単独所有権と個人および主責任を満たします。したがって、この訴訟ではUSCISとの債務の問題は発生しない可能性が高い。
シナリオ2: 投資家はローン契約に署名し、配偶者と不動産を共同所有します。
一般に、結婚によって形成された共有所有権は、各配偶者に不動産の半分の権利を与え、各配偶者は不動産を処分する同等の権利を有することになります。これは USCIS による 2 つの要件を満たしており、このシナリオに基づく訴訟では USCIS との債務の問題が発生する可能性は低いでしょう。
シナリオ3: 投資家はローン契約に署名しますが、投資家は配偶者以外の第三者と不動産を所有しています。
これは、投資家、その子供、またはその親の名前が不動産の所有権に記載されている一般的なシナリオです。ただし、このシナリオでは、不動産に対する投資家の所有権の割合を担保総額と比較することにより、所有権の割合に特に注意を払う必要があります。
中国の財産法と結婚法は、このシナリオにおける潜在的な問題と解決策を示しており、当社はそれを分析して事例に適用することができ、USCIS からの承認を得ることができました。中国の不動産法では、当事者が不動産に対する所有権の割合を決めることが認められており、契約書や所有権証明書で規定することができる。契約書または所有権証明書に所有権の割合が記載されていない、または曖昧な場合、その不動産は最初の出資額に応じて考案されます[2]。この原則をこのシナリオのケースに適用すると、不動産の価値が 5,000,000 人民元で、所有権証明書によれば投資家が 90 パーセントを所有している場合、不動産の投資家が所有する部分は 4,500,000 人民元の価値があります。融資額が約 3,500,000 人民元であると仮定すると、不動産の価値に対する投資家の割合が融資額よりも大きいため、このケースでは USCIS への債務の問題は発生しない可能性が高くなります。
ただし、所有権証明書にパーセンテージが指定されていない場合、または投資家がその不動産に対して非常に低いパーセンテージしか所有していない場合（例として、上記の値を使用すると担保の 20 パーセントの所有権が考えられます）、投資家の担保は1,000,000人民元相当）の場合、投資家が所有する不動産の部分が融資額を超えないため、I-526請願はUSCISとの問題に遭遇する可能性があります。したがって、USCIS 解釈基準に基づく XNUMX 番目の要件を満たしません。
シナリオ4: 別のシナリオは、第三者がローン契約に署名し、その第三者が担保不動産を完全または共同で所有する場合です。いずれにせよ、第三者が投資家への贈与や現金の譲渡の形で融資を渡す場合、USCISとの債務の問題は発生しない可能性が高い。
要約すると、EB-5 の資金源としてローンを使用することは、実際には依然として非常に一般的です。ただし、USCIS の新しい基準では、投資家は、ローンが自分の資産によって担保されていることを証明する負担を克服するために、所有権の割合から生じる資産の価値が基準よりも大きいことを証明する追加の証拠を提供する必要がある場合があります。ローンの価値。
【1] 詳細はこちら： IPO副本部長ジュリア・ハリソン氏のコメント、EB-5 移民投資家プログラム: 利害関係者の関与、22 年 2015 月 XNUMX 日、 で入手可能: http://www.uscis.gov/outreach/notes-previous-engagements/notes-previous-engagements-topic/eb-5-immigrant-investor-program-stakeholder-engagement-0.
【2] 中華人民共和国財産法、第 103 章、第 104 条および第 XNUMX 条、 で入手可能: http://www.china.org.cn/china/LegislationsForm2001-2010/2011-02/11/content_21897791.htm.
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