マルタ・リーロ著
ネバダ州の開発業者と EB-5 地域センターが関与した最近の証券取引委員会 (SEC) 訴訟は、次の重要性を思い出させるものとなっています。 EB-5 デューデリジェンス.
この事例は何が起こるかを示しています EB-5ファンド 適切に処理しないと。
訴訟では、開発業者と企業が、予定されていた老人ホームプロジェクトの建設ではなく、無関係な不動産負債の担保としてEB-5投資家の資本を使用したと主張している。
SECの訴状によると、10年5月から2017年2021月までの5年間に約束されたEB-XNUMX投資家の資金約XNUMX万ドルが、ロサンゼルスの不動産開発会社JLリアル・エステート・デベロップメント・コーポレーションとEB-XNUMXの提供・開発事業体によって使用されたとされる。 Nevada Skilled Nursing Lender, LLC (貸し手) および Nevada Skilled Nursing Development, LLC は、無関係の不動産ベンチャーです。
SEC の訴状は、次の重要な問題を浮き彫りにしています。 EB-5 プロジェクト提供文書.
「ネバダプロジェクトの募集文書では、投資家の資金がJL不動産開発公社によって、またはJL不動産開発公社のために使用される可能性があることが投資家に開示されていませんでした。また、投資家の資金が無関係な不動産債務の担保として差し入れられる可能性がある、またはその危険にさらされる可能性があることも明らかにされていない。これらの資金は担保として差し入れられたと言われているが、約束された用途であるラスベガスの3つの熟練した介護施設の建設には利用できなかった」とSECは訴訟に関するプレスリリースで述べた。
現在までのところ、ネバダ州プロジェクトは当初の設計どおりには完了しておらず、資金を約束した28人のEB-5投資家のうち、その投資によってEB-5ビザを受け取った人は一人もいない。
この事件は 2022 年改革完全性法 (RIA) の施行前に発生したが、2024 年に明るみに出たことから、EB-5 業界では、文書提出におけるデューデリジェンスだけでは十分ではなく、同様の状況はまだ起きていないのではないかと懸念している。検出されました。このケースでは、SEC の調査により苦情が発生しました。
EB-5弁護士 ロバートコーニッシュロバート・V・コーニッシュ・ジュニア法律事務所の創設者兼マネージャーであるPC氏は、このような詐欺事件を追跡するのは難しいが、公的記録や実績から情報を入手することは依然として可能であると説明しています。
「犯罪者は必然的に自らの痕跡を不透明にすることで隠蔽しようとするため、このような詐欺を追跡するのは困難です。 しかし、EB-5 地域センターの校長が関与した先取特権、ローン、および財産処分に関する公的記録が存在した可能性があります。 この点に関しては、開発者などが関与する他の企業や団体、さらには新しく設立された団体に関する情報を入手し、継続的に監視することが役立つことがよくあります。」
EB-5 プロジェクトの不正行為を防止するための赤と緑の旗
EB-5弁護士 デニス・トリスターニTristaniLaw, LLC の主任弁護士は、EB-5 の投資家は、プロジェクトの文書だけでなく、開発者や地域センターの実績を徹底的に調べることで、潜在的な詐欺を防ぐことができると説明しています。
「地域センターのプロジェクトを検討している投資家にとって、良好な実績、保守的な投資アプローチ、I-829の承認/投資家への返済の歴史を持つプロジェクトや地域センターと協力することが良いスタート地点となります。」
EB-5 投資家にとって、 プロジェクトの実績、建設段階、およびEB-5資本への依存レベル。これは、EB-5 資本の安全性を確保するのに役立ちます。
EB-5 Investors Magazine が主催する最近のウェビナーで、EB-5 の専門家は次のように説明しました。 EB-5 資金のみに依存するプロジェクト、または EB-XNUMX 資金に大きく依存するプロジェクトはリスクが高い。これは、開発者とスポンサーが自分たちの資金をプロジェクトに十分に貢献していないことを示しているためです。
「すべての募集書類を注意深く確認し、資金の使用セクションに細心の注意を払い、それがプロジェクトの事業計画と一致していることを確認してください」とトリスターニ氏は付け加えます。
プロジェクトと 地域センター 透明性を優先し、投資家と定期的にコミュニケーションをとることも青信号です。 「プロジェクトの進捗状況、財務実績、重要な進展についての最新情報を提供する必要があります。また、現場訪問を実施し、第三者の評価を得ることで、プロジェクト開発者や地域センターが提供する情報を検証することもできます。」と彼は結論づけています。
キャロリン・リーPLLCの創設者である移民弁護士キャロリン・リーのために、RIAは2022年以来、今後のプロジェクトでこのような状況を防ぐのに役立っています。 「RIAは、EB-5プログラムの歴史の中で初めて、投資家を詐欺や不正行為から保護することに着手しました。そこには、「あなたがすべてを正しく行い、解雇または資格剥奪されたプログラム参加者を信頼するのであれば、議会はあなたの移民を保護するための措置を講じ、軌道修正する道を与えるでしょう。」と書かれています。これは素晴らしいです。さらに、USCISは、RIAによって追加された同法の第203条(b)(5)(M)項に定められたこの新しい条項の精神を尊重することを表明している。」
米国投資団体 (IIUSA) および議会スタッフと協力してサブパラグラフ (M) の執筆者の 1 人として、リー氏は次のように付け加えています。サブパラグラフ（M）の背後にある崇高な意図については、RIA のスポンサーである [チャック] グラスリー上院議員と [パトリック] リーヒー上院議員、特にこの点に関してはリーヒー上院議員に全面的に敬意を表します。」
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