検討しているなら EB-5 移民投資家プログラム 米国永住権取得への道筋として、適切な投資プロジェクトを選択することは非常に重要です。選択肢があまりにも多く、どこから始めれば良いのか分からず途方に暮れてしまうかもしれません。ここでは、情報に基づいた決定を下し、投資の可能性を最大限に引き出すために考慮すべき重要な要素をご紹介します。
EB-5ビザを申請する際には、プロジェクトの選択において個別対応が不可欠です。これは、PSBP LawのEB-5専門家であるジャクリーン・トレヴィーノ氏を招いた最近のウェビナーで示された共通認識です。 イシャーン・カンナ アメリカ移民投資家連盟（AIIA）のTrevor Anderson氏、HomeFed CorporationのBraxton Bartlett氏、EB5LAのBraxton Bartlett氏。
専門家は、 EB-5投資家はプロジェクトを徹底的に評価する必要がある スポンサーと地域センターを選定し、実績のある機関を優先しました。また、透明性と正確な文書化の重要性も強調しました。さらに、投資プロセスには固有の投資リスクがつきものだと指摘し、リターンを保証するような主張は避けるよう勧告しました。
プロジェクトを選択する際に包括的かつ情報に基づいた決定を下すために、EB-5 の専門家は以下の重要な要素を考慮することを推奨しています。
EB-5プロジェクトはそれぞれ異なります
プロジェクトや状況の多様性を考慮すると、情報に基づいた投資決定を行うには、カスタマイズされたアプローチが不可欠です。 EB-5ビザの申請.
「プロジェクトの種類はそれぞれ異なります」とカンナ氏は述べた。「重要なのは、もっと多くのファンダメンタルズ要因です。不動産以外のプロジェクトも数多く存在します。製造業、石油、ガス、コモディティなど、様々な分野があります。重要なのは、プロジェクトのスポンサーに注目することです。投資家は、次のような点を問うべきです。過去に同様のプロジェクトを手がけたことがあるか？マージン内で事業を進められるか？金利が下がった場合に有利な借り換えに対応できるか？」
回避的な開発業者や地域の中心地には近づかない
投資家は適切な書類を受け取り、それが正確かつ合法であることを確認する必要があります。PSBP法律事務所の弁護士、ジャクリーン・トレヴィーノ氏は、適切な事業登録の重要性を強調しました。「事業登録は、事業が必要な書類を登録し、正しく構成され、事業文書や契約書など、事業の所有権の範囲を示す書類が揃っていること、そしてその所有権を得るために投資が必要であったかどうかを示すものです」と彼女は言います。
A 実現可能性調査 投資家がアクセスする必要がある文書の一つです。しかし、これらは期限が厳しく、市場状況によっては失効する可能性があります。そのため、調査を実施した専門家の資格を確認し、その正当性と専門知識を確かめることが不可欠です。
「誰がフィージビリティスタディを実施したかを確認してください。背景調査を行い、信頼できる人物であることを確認してください。もし私があるプロジェクトのフィージビリティスタディを提出したとしても、過去に一度も実施した経験がなければ、何の意味もありません。適切な専門家がデータを提供してくれることを確認しましょう」とアンダーソン氏は述べた。
当学校区の 雇用創出プロジェクトの経済的研究 もう一つの重要な文書です。しかし、時間の経過とともに変わることはありません。
「もし、あなたが計画した建設予算に基づいてプロジェクトの雇用創出報告書を作成しているのに、その後にプロジェクトの動向を変え始めるとしたら、それはプロジェクト自体に重大な変更を加えているように思われ、投資家にとって非常に大きな危険信号となります」とカンナ氏は警告した。
リスクはEB-5投資の現実の一部である
トレビノ氏は、投資提案やマーケティング資料およびプロジェクト文書で投資家に提供される保証には複雑な要素が伴うと付け加えた。
「特定の結果を保証する絶対的な文言や表現は、承認か却下かの判断に影響する要因は数多くあります。結局のところ、投資家に提示される募集書類の文言は、申請に対するリターンや結果を約束するものではありません。これらの契約は、返済や確実な結果を保証するものではありません。なぜなら、結局のところ、すべてのケースは異なり、一つ一つのケースには多くの変動要因があるからです。」
実績だけでなく、さまざまな要素を考慮する
EB-5投資家は、その特有の変数のために不動産プロジェクトの評価において課題に直面するでしょう。開発者の実績は重要です。 しかし、それは成功の唯一の指標ではありません。過去の成功が将来の結果を保証するものではありません。
「実績があるからといって、毎回全てがうまくいくとは限りません」とカンナ氏は述べた。「実績が良いということは、自分が何をしているのかを理解しているということです。もし、もし初めてデベロッパーに携わる人、あるいは初めて資金調達に携わる人が不動産開発に参入するのであれば、私は警戒すべきでしょう。」
専門家らはまた、確かな実績が開発者の専門知識を保証する一方で、各プロジェクトには成功に影響を与える可能性のある独自の課題があることに同意しました。
「どのプロジェクトもそれぞれ異なる変数、異なる場所、異なる資産クラスを持っているため、プロジェクトの結果を予測するのは非常に難しい場合がある」とアンダーソン氏は付け加えた。
自分でプロジェクトを評価する準備ができていないと感じた場合は、助けを求めてください
EB-5 投資家は、情報に基づいた意思決定を行う際にさまざまなアプローチをとります。
「本当に興味を持っている投資家もいれば、自分で手続きを進めようとしている投資家もいます」とトレビノ氏は述べた。「不動産エージェントやブローカーといった選択肢があることすら知らない人もいます。」
EB-5投資アドバイスについては資格のある専門家と協力することが最も重要だとカナ氏は述べた。
「資格を持つ人と協力しましょう」と彼は指摘した。「デューデリジェンスの一部を自分で行おうとする投資家はたくさんいます。特に米国に拠点を置いている場合は、資格を持ち、EB-5のアドバイスを長年行ってきた人と話すことを強くお勧めします。」
EB5LAのブラクストン・バートレット氏は、投資家の中には自分の資金を自分で管理することを好む人もいる一方で、 代理店やブローカーディーラーからの指導投資に対する満足度に応じて異なります。
「不動産エージェントや証券会社は、あまり詳しくない人にとって非常に役に立ちます」と彼は言いました。「万人に当てはまるわけではありません。結局のところ、投資家としてのあなたの判断力、どれだけ安心したいか、そしてもう少し後押しやガイダンスが必要かどうかによって決まるのです。」
アンダーソン氏はまた、投資家が自ら調査を行い、EB-5の有能な専門家を見つけるための推薦を求めることを推奨しています。「自分で調べて、下調べをして、周りの人に聞いてみてください。すべてのエージェントやブローカーが同じように優れているわけではないからです。」
プロジェクトの経済状況に注意してください
投資家の関与は投資後も継続されます。投資プロセスとプロジェクトの進捗状況を継続的に監視することも同様に重要です。
「もしこのプロジェクトを進めると決めたら、投資した後も引き続きそのプロジェクトに注目し続けるでしょう」とカンナ氏は述べた。「私は常に投資家に、過去のプロジェクトの進捗状況を確認するよう勧めています。プロジェクトが順調に進んでいたか、遅延はなかったかなどです。」
遅延に関しては、投資家は評価の際に計画外の出来事も考慮に入れる必要があると彼は言う。
遅延は起こり得ます。天災も起こり得ます。しかし、何が起こっているのか、資金がどのように使われているのか、そして正しく使われているのかを常に把握しておくことが重要です。ファンド管理者が関与している場合は、その状況を常に把握し、資金が適切に使われていることを確認することが重要です。優れたプロジェクトスポンサーは、通常、投資家と常に緊密なコミュニケーションを保っています。
アンダーソン氏は、すべての許可を取得し、信頼できる請負業者を確保することで、不動産プロジェクトがスムーズに進むと指摘した。
ただし、遅延が発生する場合は、プロジェクトに問題があることを示している可能性があります。
「建設の遅れが早い段階で見られる場合、少し心配になるかもしれません。また、開発業者から定期的に建設状況の最新情報が提供されない場合も、同様に懸念材料となります。最初から適切な投資先を選ぶことが重要です。一度投資してしまうと、方向転換するのは非常に困難ですから」と彼は述べた。
EB-5ローンを取得する場合、どの程度保護されているか理解しましょう
EB-5投資融資では、 ローンを組むことは人気の資金調達方法である 一部の人にとってはそうではありません。ローンには主に2つの種類があります。シニアローンとメザニンローンです。投資家にとって、この2つの違いを理解することは非常に重要です。
「シニアローンは最優先となります。シニア担保が付与され、プロジェクト自体、あるいは代替担保によって担保されます。つまり、投資家は保護され、債務不履行が発生した場合でも、投資家を保護するための即時のセーフティネットが確保されるのです」とアンダーソン氏は述べた。
一方、メザニンポジションは通常、EB-5投資家よりも銀行または貸し手に劣後します。つまり、銀行は担保、担保物、および不動産に関して優先的な立場にあります。したがって、EB-5投資家は一般的に保護が弱いです。ただし、例外が適用される場合があります。
「メザニンポジションや優先株ポジションを通じてEB-5の申請手続きを終えた人の成功事例はたくさんあります」とバートレット氏は述べた。「これは万人に当てはまる方法ではありません。それぞれの経済状況や状況によって、結果は異なります。」
EB-5資金がプロジェクト開発に直接投資されるようにする
開発者または地域センターが資金を不適切に管理したり、指定された目的以外に使用したりするリスクがあり、その結果、雇用創出が不十分になり、EB-5 プログラムの要件に準拠しなくなる可能性があります。
ファンド管理者の必須数値 2022年の改革・健全化法により、地域センタープロジェクト向けに導入され、資金が適切な場合にのみリリースされ、プロジェクトの発展に貢献することを保証します。
「EB-5資金が適切な場所に送られるよう、細心の注意を払う必要があります。そこで、ファンド管理者が非常に役立つのです」とアンダーソン氏は述べた。「彼らは、資金がエスクローから適切に払い出され、適切な時期と場所にのみプロジェクトに振り込まれるように徹底します。」
利益相反に注意する
投資家は複雑な問題に遭遇する可能性があり、 利害の対立 EB-5不動産開発における課題。機会を評価する際に適切なデューデリジェンスと投資家教育を実施することで、これらの課題に対処することができます。
EB-5開発業者は、支出と資金調達を管理する垂直統合型モデルを採用できます。また、開発業者と受託者が別々に運営するモデルもあります。どちらのモデルも万全ではありません。統合型モデルでは、利益相反が発生する可能性が高くなります。
「どちらのモデルも成功しているのを見てきましたが、投資家にとって失敗に終わるケースも見てきました。優れたプロジェクトを手がけた開発業者や地域センターもあれば、失敗したプロジェクトもありました。それぞれの提案を個別に検討する必要があります」とカンナ氏は結論付けました。
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