キャサリン・デボノ・ホームズとブルース・バルティン
ホテルプロジェクトの EB-5 融資では、新しい雇用が創出されることを証明するために、現地市場で追加のホテルに対する市場需要があるという証拠が必要です。
EB-5 融資の基本要件は、プロジェクトが EB-10 投資家 5 人あたり少なくとも 5 件の新規雇用を創出することを示すことです。EB-XNUMX 融資を使用する新しいホテル プロジェクトの場合、新しいホテルが地域の既存のホテルから雇用を奪うだけでなく、実際に新しい雇用を創出することを示す必要があります。そのためには、地域の既存のホテルの稼働率を低下させることなく新しいホテルを開業できるだけの十分なゲスト需要が地域市場にあるという証拠が必要です。プロジェクト オーナーがホテルの客室需要がすでに存在することを実証できれば、新しいホテルを開業することで、地域の既存のホテルの雇用を奪うことなく新しい雇用を創出できることを示すことができます。プロジェクト オーナーは、新しいホテルの客室需要が存在することをどのように実証できるでしょうか。
ホテル評価の専門家は、EB-5 融資に使用できる現地市場の市場需要を判断する方法を開発しました。
PKF や HVS などのホテル コンサルタントは、各ローカル市場における自然な最適平均稼働率を決定するための基準を開発しており、これを「最適稼働率」と呼びます。最適稼働率とは、そのローカル市場レートの市場状況に基づいて、ホテルの収益性を最大化する稼働率のことです。平均稼働率が 80 パーセントで最適稼働率が 70 パーセントの場合、ホテル コンサルタントは、市場の既存のホテルに宿泊する人の数が、市場のすべてのホテルの収益性を最大化する率よりも多いため、ホテルの客室に対する需要が満たされていないと結論付けます。この記事では、ホテル コンサルタントが各ローカル市場に対して最適稼働率を設定する方法と、平均稼働率が最適稼働率を超えると、なぜ追加のホテルの需要があることを示すのかを説明します。
地元のホテル市場における最適な稼働率は、その市場における需要の組み合わせによって決まります。
スキー場など、季節要因によって需要が大きく変動する市場では、ハイシーズンとローシーズンの稼働率に大きな差が生じます。ホテル需要が主にビジネス旅行に基づく地域では、稼働率は週末よりも平日の方が高くなり、レジャー旅行に基づく地域ではその逆になります。ハイ期間とロー期間の稼働率に大きな差がある地域では、最適稼働率は通常 70 パーセントに設定されます。ハイ期間とロー期間の稼働率の差が小さい地域では、最適稼働率はより高いパーセンテージに設定されることが多いです。たとえば、カリフォルニア州サンフランシスコとロサンゼルスでは、最適稼働率は通常 72 ～ 78 パーセントに設定されています。ヒューストンでは、最適稼働率は約 70 パーセントです。ホテルの需要がほぼ一年中高いニューヨーク市では、最適稼働率は約 80 パーセントです。ギャンブルやその他のアトラクションが会場を客で満たすことを目指しているラスベガスでは、最適な稼働率は約 90 パーセントです。対照的に、米国のホテルの平均稼働率は年間約 63 パーセントです。
需要の組み合わせが最適な稼働率の設定に影響を及ぼすのはなぜですか?
ホテルは通常、客室稼働率が最も高い時間帯に最も収益性が高いです。その時間帯には高い料金を請求できるからです。したがって、ホテルの収益性を最大化するための鍵の 1 つは、客室稼働率が最も高い時間帯にゲストの需要に対応できるだけの十分な客室数を確保することです。客室稼働率が最も高い時間帯に需要に対応できるだけの客室数を確保できないホテルは、最も収益の高い夜を失うことになります。地域のホテル市場について考えると、客室稼働率が最も高い時間帯に地域のホテルがすべて満室になると、地域市場は事実上、客室不足でゲストを断り、ホテル内およびホテル外のレストラン、ショップ、アトラクションで得られる収益を失っていることになります。したがって、最適な客室稼働率は、オフピーク シーズンに赤字を出さずに、ピーク シーズンに客室の空き状況を最大化するように設定されます。
ホテルはどのようにしてピーク時の収益を最大化し、オフピーク時には損失を出さないのでしょうか?
ホテルは一般的に、稼働率 50% で営業経費が収支均衡するように設計されています。したがって、ホテルがオフピーク時に稼働率 50% で営業し、ピーク時に稼働率 75 ～ 90% で営業できれば、収益性を最適化できるはずです。
各地域市場における最適な稼働率はどのように確立されるのでしょうか?
新しいホテルの実現可能性調査を準備する際、ホテル コンサルタントは、まず、特定の市場における既存のホテル客室在庫に関するデータを収集します。このデータでは、Smith Travel Research, Inc. とその国際関連会社 STR Global (総称して「STR」) が収集した業界標準データを使用して、その市場における既存のホテル客室供給の過去の稼働率と客室料金を分析します。STR は、世界中の 43,000 万室を超えるホテル客室を対象とする 5.7 を超えるホテル クライアントに、月次、週次、および日次 STAR ベンチマーク レポートを提供しています。そのデータを使用して、ホテル コンサルタントは、過去 XNUMX 年、XNUMX 年、または XNUMX 年にわたる、ローカル市場における既存のすべてのホテル客室、またはそのローカル市場の特定の市場セグメントにおけるすべてのホテル客室の平均稼働率と客室料金を見積もります。また、コンサルタントは、ピーク期間とオフピーク期間の稼働率の違いを評価し、その市場の需要創出要因を分析します。そのデータを使用して、コンサルタントは、ピーク期間に過剰需要があるかどうかを判断します。この需要は、オフピーク期間に過剰供給を引き起こすことなく、より多くのホテル客室で取り込むことができます。
ホテルにとって、より高い稼働率ではなく、ベンチマークとなる最適な平均稼働率で運営するほうが良いのはなぜですか?
最適稼働率よりも高い稼働率で運営されているホテルは、客室が満室になると修理や良好な状態への維持ができないため、ホテルの維持やサービスが困難になることがよくあります。また、ホテルの客室が頻繁に使用されると、家具やリネンや室内装飾品などの布製品の消耗が激しくなります。最も重要なのは、ホテルの宿泊客が増えると、宿泊客へのサービスに必要な従業員が増え、人件費が増加することです。実際、人件費はホテル運営にかかる全費用の中で最も高い割合を占めています。収益と費用の適切なバランスを見つけることが、ホテル運営の収益性を最大化する鍵です。ホテルの稼働率が現地市場の最適稼働率よりも高い場合、通常は料金を値上げしても最適稼働率を維持できることを意味します。
ホテルの稼働率が最適稼働率を超えた場合、ホテルのオーナーはホテルの収益性を最適化するために客室料金を上げる必要があります。
ホテルの稼働率が最適率を超えている場合、ホテルのオーナーは宿泊料金を上げて稼働率を下げることで、実際により多くの利益を上げることができる可能性があります。これは、客室料金による収益の増加が、より高い稼働率でホテルを運営するための追加コストを考慮に入れた後、より低い客室料金で得られる純利益を上回る可能性があるためです。
現地市場のホテル稼働率が最適稼働率を超えている場合、通常、その市場では新しいホテル客室の供給に対する需要があることを意味します。
現地市場またはその市場の一部にあるホテルすべてが、その市場の最適稼働率を上回る稼働率で営業している場合、それは通常、既存の需要を満たすのに十分なホテルの部屋が市場にないことを意味します。この場合、ホテル開発者は、EB-5 融資で建設されるプロジェクトを正当化する新しいホテルの需要があることを示すことができます。
USCIS 審査官と EB-5 融資提供者は、EB-5 融資を使用する新しいホテルの市場需要を評価する際に、これらの業界標準を考慮する必要があります。
新しいホテル開発業者が実行可能性調査で、特定の地域市場または市場セグメントにおける平均ホテル稼働率が最適稼働率を上回っていることを示した場合、その市場における追加ホテルの需要がある可能性が高いことを示す指標と見なす必要があります。実行可能性分析を行って、新規ホテル開発で獲得できるピーク稼働期間の過剰需要があるかどうかを判断する必要があります。USCIS および EB-5 融資スポンサーは、新規ホテル開発の実行可能性調査を検討する際にこれらのベンチマークを探す必要があります。これらは、ホテルが経済的に実行可能であるかどうかを判断するためにホテル開発業者、投資家、および貸し手が使用するホテル業界で認められた基準であり、USCIS および EB-5 融資スポンサーは、EB-5 融資を使用したホテル開発に同じ基準を適用する必要があります。
キャサリン・デボノ・ホームズ
キャサリン・デボノ・ホームズは、ロサンゼルスのジェファー・マンゲルス・バトラー・アンド・ミッチェル法律事務所の投資資本法グループの議長であり、JMBMで30年以上弁護士として活動しています。彼女は、EB-5移民投資オファーと、米国における中国人投資家によるホテルおよび不動産取引を専門としています。
フルプロフィールを表示免責事項: この記事で表明されている見解は単に著者の見解であり、必ずしも出版社およびその従業員の見解を表すものではありません。またはその関連会社。このウェブサイトにある情報は一般的な情報を目的としています。これは法的または財務上のアドバイスではありません。特定の法的または財務上のアドバイスは、お客様の特定の状況に関するすべての事実と状況を十分に知っている資格のある専門家のみが提供できます。 EB-5 プログラムに参加する前に、法律、移民、金融の専門家に相談する必要があります。この Web サイトに質問を投稿しても、弁護士と依頼者の関係は構築されません。あなたが投稿したすべての質問は一般に公開されます。質問に機密情報を含めないでください。
