By アブティーン・ヴァジリ
EB-5 投資家は、グリーンカードの資格を得て投資額の払い戻しを受ける際に多くのリスクに直面します。しかし、すべての卵を 5 つのバスケットに入れないことでリスクを軽減するという現代ポートフォリオ理論に基づき、EB-XNUMX 申請者は移民のニーズと投資の両方で成功率を高めるための措置を講じることができます。
現代ポートフォリオ理論
「卵を一つのカゴに盛るな」という有名な古い格言は何世紀も前からあるが、1952年にアメリカの経済学者ハリー・マーコウィッツが現代ポートフォリオ理論を発明したのは周知の事実である。「卵を一つのカゴに盛るな」というフレーズは、基本的に、卵が10個あり、それをすべて同じカゴに入れた場合、そのカゴが落ちたら、10個の卵が割れる可能性が高いという意味である。同様に、卵を10個の異なるカゴに入れた場合、カゴのXNUMXつかXNUMXつが落ちても、理論上はまだXNUMXつかXNUMX個の卵を保持できる。XNUMX個のカゴがすべて落ちるという不幸な出来事が起こる確率は非常に低い。XNUMX個のカゴがすべて落ちた場合、XNUMX個のカゴを運んでいるすべてのカゴが落ちる原因となるより大きな出来事がなければならない。そのより大きな力は市場リスクに類似している。その結果、この理論では、XNUMX 個の卵を XNUMX 個の異なるバスケットに入れることによって、理論的には各バスケットが下落するリスクが分散または低減され、残ったリスクは市場全体の大惨事になる (ポートフォリオに十分な投資バスケットがある場合) と主張しています。
個々のバスケットのリスクは、分散できるバスケットの数が十分多い場合、理論上は非常に小さく、ほぼゼロになる可能性があります。マーコウィッツは、資産ポートフォリオ全体に投資を分散することで、分散されたポートフォリオの分散（リスクの代理変数）はポートフォリオ内の資産の加重平均分散よりも小さくなり、バスケット内の最も変動の少ない資産よりも変動が少なくなることが多いと仮説を立てました。これをわかりやすく説明すると、1 つの株に投資しても、1 つの株のパフォーマンスが良好であるとは決して確信できませんが、投資リスクを 10 の株に分割することで、10 の株すべてが明日ゼロになる可能性は低いと安心できます。
議論のために数字で表してみましょう。1 件の投資があり、それぞれの収益が次のとおりであると仮定します。投資 100: -2 パーセント、投資 50: -3 パーセント、投資 10: -4 パーセント、投資 10: 5 パーセント、投資 15: +6 パーセント、投資 20: +7 パーセント、投資 25: +8 パーセント、投資 30: +9 パーセント、投資 60: +10 パーセント、投資 100: +9 パーセント。投資家にとって、投資 10 または 1 を選ぶのが理想的です。しかし、投資 2 または 9 を選ぶと大失敗です。最も難しいのは、どれが投資 10 または 1 になり、どれが投資 2 または 10 になるかがわからないことです。投資とそのリスクに影響を与える要因は、投資家が制御できないものが多くあります。現代ポートフォリオ理論に基づくと、投資家は投資ポートフォリオに投資することで、変動のリスクを下げることができます。ポートフォリオモデルは、この場合、極端に高いリターンと極端に低いリターンという外れ値を相殺します。これら1の投資のそれぞれに均等に投資すると仮定すると、ポートフォリオ内の投資のXNUMXつで投資家が資産をすべて失う可能性があったとしても、このポートフォリオはXNUMX％のリターンを得ていたことになります。[XNUMX]
なぜこれが EB-5 に関連するのでしょうか?
EB-5 投資家にとって最大の 526 つのリスクは、条件付き居住権 (およびグリーン カード) を取得することと、苦労して稼いだ投資資金を取り戻すことです。投資家がグリーン カードの資格を得るには多くのリスクが伴います。たとえば、ターゲット雇用エリアや雇用創出の問題から、投資家の資金源とその資金が元の投資にどのように遡ったかなど、さまざまな理由でプロジェクトが拒否される問題があります。USCIS の Web サイトでは、I-829 と I-89 の承認率に関する統計が公開されており、最近の時点ではそれぞれ 80% と 526% の範囲です。このことからわかるのは、投資家がグリーン カードを取得できないリスクはあるものの、特に投資家がデュー デリジェンスを実行し、現行法の下で問題のない TEA にある十分な雇用の余裕があるプロジェクトに投資する場合は、このリスクは比較的低いということです。また、投資家は、I-XNUMX 請願書の提出経験を持つ有能な移民弁護士を雇うことも不可欠です。
EB-5 プログラムの開始以来、このプログラムを通じて投資された総額の正確な数字はありませんが、いくつかの情報源は、25 億ドルから 30 億ドルの範囲であるという未確認のレポートを公開しています。調達された EB-5 資金の一部はまだ返済期限が来ていませんが、相対的に言えば、投資家の資金を返還したプロジェクトは非常に少数です。一部のプロジェクトは、ローンの書類によると、支払い期限が何年も遅れています。投資家に返済したプロジェクトはごくわずかですが、そのプロジェクトは、この偉業を広く宣伝しています。このテーマに関する公開データのある公開データベースはなく、USCIS は返済済みのプロジェクト数を公表していませんが、この数字は 1 億ドル未満であるとかなりの確信を持って推定できます。調達された 10 億ドルから 27 億ドルの EB-30 プロジェクトのうち 5 億ドルがまだ返済期限ではないと仮定すると、返済済みのプロジェクトに投資された資金の額は 5 パーセントの範囲であることを意味します。EB-5 投資家にとって最大のリスクは、地域センターがグリーンカードを取得できるかどうかではなく、地域センターが投資を返済できるかどうかです。このリスクは、ポンジー スキーム、完全な詐欺、不十分な引受または銀行が融資しない非伝統的な資産クラス (借り換えが非常に困難) のプロジェクト、および過去数年間の金融ニュースの見出しでよく取り上げられるその他の欠点という形での多数のプロジェクトの失敗の結果です。 EB-5投資家がEB-5投資を失うことは、金銭的な影響だけでなく、移民にも影響する可能性があります。そのため、EB-5投資家に対する受託者義務はさらに厳格に遵守されるべきであり、「誠実さだけでなく、最も繊細な名誉の厳格さ」がこれらの受託者の行動基準となるべきです。[2]
EB-5投資家としてのリスクの低減
EB-5投資家は、洗練された資産運用マネージャーが富裕層の顧客のために資産配分を行うのと同じように、EB-5プロジェクトのポートフォリオに投資し、投資リスクを分散するにはどうすればよいでしょうか。答えは少し複雑です。EB-5地域センターや資金調達者は伝統的に不動産開発業者やマーケティング専門家であり、富裕層の顧客の資産を管理するウォール街の投資銀行のような洗練された金融機関ではありません。ポートフォリオモデルは、USCISの承認を得るのがより困難でした。歴史的に、ポートフォリオモデルのプロジェクトの試みは拒否され、実際に承認されたものもあります。USCISに承認されたポートフォリオモデルと拒否されたポートフォリオモデルの違いは、USCISはEB-5ポートフォリオファンドでの仕事のプールは許可していませんが、資産のプールは許可している点です。これが、USCISがこれまでポートフォリオモデル内のプロジェクトを裁定してきた方法です。
市場におけるEB-5ポートフォリオモデル
アトランティック アメリカン オポチュニティーズ ファンドは、投資家のリスクを分散するために投資家の資金をプールするポートフォリオ モデルの承認に成功した EB-5 ポートフォリオ ファンドの 526 つですが、雇用創出のために投資家が 829 つのプロジェクトを選択することを要求しました。つまり、投資家の雇用創出の目的において、I-XNUMX 申請と I-XNUMX 申請の成功は依然として XNUMX つのプロジェクトの完了に依存していますが、投資家の投資収益とリスクのある資本は、投資プール全体で分散できます。
複数のプロジェクトでファンドを設定すると、投資家のリスク分散に役立ちます。プロジェクトのブリッジ ファンドを進めることで、このようなファンドは建設リスクを最小限に抑え、プロジェクト用の EB-5 ドルが確保される前に予定どおりに開始できます。マーコウィッツのポートフォリオ理論では、ポートフォリオ内の投資の相関が低いほど、理論上はポートフォリオの分散が少なくなります。つまり、すべてテクノロジー株またはすべてエネルギー株のポートフォリオは、異なる業界セクターの株を含むことで相関が低いポートフォリオよりも理論上は分散が高くなります。このような EB-5 ポートフォリオ ファンドは、理論的にはポートフォリオ内の投資数によって投資家の分散を最小限に抑えるのに役立ちます。また、ポートフォリオにさまざまな資産クラスを含め、米国内のさまざまな地理的場所に資産を配置することで分散を低くすることもできます。ポートフォリオ理論によると、プロジェクトの均質性が低いほど、ポートフォリオの分散は少なくなります。ホテル、アパート、マンション、オフィス ビル、小売店などの資産クラスはすべて、不動産サイクルのさまざまな部分で異なるパフォーマンスを示します。また、米国内のさまざまな地域は、地域的な不況や自然災害による影響も異なります。プエルトリコやニューオーリンズにある EB-5 プロジェクトのポートフォリオがあり、すべてのプロジェクトが 5 つの熱帯暴風雨やハリケーンの影響を受ける可能性があると想像してください。投資数、資産クラス、および地域によって投資家の分散を低下させるバランスの取れた EB-5 プロジェクトのポートフォリオを持つことで、概念的には EB-XNUMX 投資家の分散、ひいては投資リスクを低下させることができます。
ほぼすべてのプロジェクトが安全性や実行可能性に関係なく USCIS によって雇用創出の承認を受ける EB-5 市場では、業界の焦点は資本の回収ではなくグリーン カードの承認にありました。グリーン カードの承認を得ることは非常に重要ですが、EB-5 投資家が投資を回収できるようにするための措置を講じることに業界が重点を置くことも同様に重要です。最初のグリーン カード申請の承認率が 89 パーセントであるにもかかわらず、回収率が推定 5 パーセント未満である業界を見ると、投資家が 90 つの重要な投資基準の XNUMX つに重点を置いていることがわかります。業界は常に最初のカテゴリについてはトップの移民弁護士を信頼することに重点を置いてきましたが、後者のカテゴリについてはトップの資産運用マネージャーを信頼することにも重点を置く必要があります。両方のカテゴリで約 XNUMX パーセントの成功率を達成できない理由はないはずなので、業界はプロの弁護士とプロの資産運用マネージャーにもっと信頼を置くと同時に、投資部分にも重点を置く必要があります。
アブティーン・ヴァジリ
Abteen Vaziri 氏は Brevet Capital の取締役です。Greystone に入社する前は、North Texas EB-5 Regional Center (NTRC) の COO を務めていました。NTRC では、Vaziri 氏は地域センターの日常業務を管理し、いくつかの成功した EB-5 プロジェクトの文書作成とマーケティングを監督しました。Vaziri 氏はテキサス大学ダラス校でコンピューター サイエンスの学位を取得し、SMU の Cox School of Business で財務の MBA を取得しました。現在はフォーダム大学ロー スクールで法学博士課程 XNUMX 年生です。
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