アブティーン・ヴァジリ
EB-5プログラムの将来のパラメータをめぐって議会で争いが勃発している一方で、ニューヨークからロサンゼルスに至る密集都市部の開発業者は、投資家に利益を提供しながら手頃な価格の住宅を建設する新しい方法で革新を進めている。
ニューヨーク市は最近、市内の住宅価格の高騰のせいで、開発業者に市の住宅価格の高騰の問題を解決するよう求める市全体のコンテストを主催しました。土地価格の高騰により、減税や魅力的な融資利率などの金銭的インセンティブがなければ、開発業者は切実に必要とされている低価格の集合住宅プロジェクトの建設を正当化できません。80/20 税制優遇や EB-5 などのプログラムは、開発業者が低価格住宅プロジェクトの開発に再び取り組むのに役立っています。
2012 年 XNUMX 月、当時のニューヨーク市長マイケル・ブルームバーグは、コンペを主催し、提案依頼 (RFP) プロセスを通じて開発者にマイクロユニット アパートメント住宅モデルの提案を依頼しました。彼のアイデアは、XNUMX 平方フィートあたりのアパート価格が高い地域では、開発者がマイクロユニット アパートメントを建設し、入居者がより安価でありながら劣らない住宅を利用できるようにできるというものでした。
adAPT NYC と呼ばれるこのコンペには、米国および海外の開発業者から 33 件の提案が寄せられました。2013 年 2014 月に優勝者が発表されました。その結果、マンハッタンのキップス ベイ地区にある市有地に建設されるニューヨーク初のマイクロ ユニット アパートメント ビルが XNUMX 年初頭に着工されました。
キップスベイのマイクロユニットアパートメントの運営と装備のため、モナドノックデベロップメントはマイクロハウジングと共同生活のスペシャリストであるオリー™と提携しました。この会社はクリス兄弟によって設立されました。 そして、成功した金融キャリアを離れ、数年をかけてプログラムの設計と微調整を行ったアンドリュー・ブレッドソー氏。
このプロジェクトは 2016 年 265 月にオープンしました。典型的なマイクロ スタジオの広さは 365 ～ XNUMX 平方フィートですが、物件ごとに、また市場ごとに異なります。スペースの XNUMX 平方インチごとに設計と再設計が行われ、最大限の効率が確保されています。マイクロ ユニットは完全に機能し、無駄なスペースはありません。
バスルームは障害者用です。ベッドは多機能で耐久性があります。ベッドは日中は壁の中に収納され、ソファーに変わります。各マイクロユニットにはフルキッチンと十分な収納スペースがあります。家具を配置し、スペースを設計する際には、使用可能な床面積と機能性を最大限にすることに重点が置かれました。最も重要なのは、ユニットが見た目に美しく、完全なアメニティとサービス パッケージを提供していることです。これらのユニットは、予算の都合で古いユニットに住んだり、Craigslist でルームメイトを探したりしなければならない若い専門家やその他の賃借人にとって魅力的です。
これらのマイクロユニットの賃料は、近隣の同等のフルサービスビルにある通常サイズのユニットより約 10 ～ 15 パーセント安くなっています。ニューヨーク市の平均的なワンルーム アパートメントの賃料は、月額約 2,500 ドルから始まります。ただし、ニューヨークの一般的なアパートメントの入居者は、家具の購入、インターネット サービスの購入、ジムへの入会などの隠れた生活費を負担する必要があります。
これらのマイクロユニットは、家具の組み立てやケーブルやWi-Fiの設定に必要な時間だけでなく、掃除や雑用、用事など、居住者の時間を節約します。追加料金なしで、入居者はバトラーサービスを利用できます。 こんにちは、アルフレッド！ その結果、忙しい入居者が帰宅すると、ベッドが整えられ、食料品が購入され、洗濯まで済んでいることになります。また、週に何時間も節約できるため、充実した時間を過ごすことができます。
ニューヨークやロサンゼルスなどの人口過密都市では、高品質で安価な代替住宅の需要が非常に高い。キップス ベイ プロジェクトでは、市場価格以下の家賃の 22 ユニットに 60,000 件を超える申し込みがあった。22 ユニットのうち 14 ユニットは、退役軍人支援住宅 (VASH) プログラムを通じて、かつてホームレスだった退役軍人のために確保され、33 ユニットは低所得世帯向けの通常の補助ユニットだった。市場価格の 500 ユニットには、XNUMX 件を超えるオンライン登録があった。
開発者の視点から見ると、ユニットの 50 平方フィートあたりの賃料は 80% 近く高くなります。ニューヨーク、ロサンゼルス、サンフランシスコ湾岸地域などの市場では土地価格が急騰しているため、開発者にとってマルチファミリー賃貸プロジェクトを建設することはコスト的に不可能になっています。マイクロユニットの建設は、特に 20/5 税額控除と EB-XNUMX 資金と組み合わせると、開発者が数百万ドルのコンドミニアムではなくマルチファミリー賃貸プロジェクトを建設することを正当化できる XNUMX つの方法です。マイクロユニット プロジェクトは、テナントと開発者の両方にとってメリットのあるコンセプトです。
サイモン・バロンは、マイクロユニットの集合住宅プロジェクトを建設する可能性を認識し、このトレンドを取り入れたデベロッパーの 1 人です。同社は現在、ロサンゼルスのダウンタウンでマイクロユニットのコンセプトを開発しています。サイモン・バロンは以前、マンハッタンのアッパーウエストサイドに AMSTRDM と呼ばれる独自のマイクロユニットプロジェクトを建設しました。サイモン・バロンは AMSTRDM を完全にリースし、ロサンゼルスの新しい開発で Ollie™ と提携することを決定しました。かつて歴史的なセシルホテルだったこのプロジェクトは熱狂的なファンを獲得し、テレビ番組「The 2010」で取り上げられました。 アメリカンホラーストーリーこのホテルは 600 年代に建てられた 1920 室の歴史あるホテルです。サイモン バロンはこのホテルを 299 室のホテル ルームと 301 室のマイクロ ユニットに再開発しています。ロサンゼルスはニューヨーク市と同様に、家賃が高すぎて多くの若い専門家にとってアパートが手が出ない市場です。
LAライブやロサンゼルスのダウンタウンの再開発プロジェクトの新しい波から徒歩圏内にある新しいOllie™の場所は、1,350ドルから市場に出ると予想されています。 月額 2,000 ドル以上の家賃がかかる、設備の整っていないワンルームマンションが一般的にある地域では、これは注目に値します。
ミレニアル世代は、以前の世代のように郊外に引っ越すのではなく、都市部やライフスタイルの選択肢が充実した地域に住むことを選択する傾向が強まっています。ロサンゼルスのダウンタウンで働き、ラッシュアワーの交通渋滞を避けたいと考えている賃借人にとって、こうしたタイプのユニットは、ロサンゼルスでは一般的に考えられないような、何時間もの運転時間を節約します。ダウンタウンで働く若い専門家は、こうしたユニットに住み、歩いて通勤することができます。ミレニアル世代は、Uber や Lyft などの自動車サービスを利用する傾向も強く、主な移動手段として車に頼る必要がないかもしれません。
最近の金融危機で、特定の種類のプロジェクトに対する従来の銀行融資が枯渇したとき、ニューヨーク、カリフォルニア、テキサス、フロリダなど、多くの人口密集都市部のデベロッパーは、不動産プロジェクトの資金調達に EB-5 資金を利用し始めました。EB-5 投資家の 85% は伝統的に中国出身者ですが、より安全な投資として、また大都市部にはより大きな移民コミュニティがあることから、これらの都市プロジェクトを好むようになりました。外国人投資家は、移民コミュニティが活発で、デベロッパーが利益を念頭に置いてプロジェクトを構築する地域に EB-5 投資を行うことを好みます。
開発者は常にイノベーションの最前線に立ってきました。最近の金融不況の際、代替資本源を探す際に EB-5 プログラムに目を向けた革新的な開発者がいなければ、何千もの不動産プロジェクトは建設されなかったかもしれません。
EB-5 プログラムの素晴らしい点は、EB-5 投資家が米国経済を支援するために非常に必要な資本を提供することです。EB-5 プロジェクトが位置する地域経済は、経済刺激策と非常に必要な雇用の恩恵を受け、米国は他国から最も優秀で聡明な起業家を獲得します。
サイモン・バロン氏の最新プロジェクトの場合、住民は手頃な価格で質の高い住宅を享受できます。議会でどのような結果が出たとしても、EB-5 は我が国の経済と、外国人による EB-5 投資によって雇用が創出された人々にとって大きな利益をもたらしました。このプログラムが今後も何年もそのように続くような形で継続されることを望みます。
アブティーン・ヴァジリ
Abteen Vaziri 氏は Brevet Capital の取締役です。Greystone に入社する前は、North Texas EB-5 Regional Center (NTRC) の COO を務めていました。NTRC では、Vaziri 氏は地域センターの日常業務を管理し、いくつかの成功した EB-5 プロジェクトの文書作成とマーケティングを監督しました。Vaziri 氏はテキサス大学ダラス校でコンピューター サイエンスの学位を取得し、SMU の Cox School of Business で財務の MBA を取得しました。現在はフォーダム大学ロー スクールで法学博士課程 XNUMX 年生です。
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