ダン・ヒーリー
都市と農村の利害対立は、EB-5 投資の将来に重大な影響を及ぼす激しい議論の的となっている分野です。しかし、業界の利害関係者や政策立案者による都市対農村の簡潔な表現は、XNUMX つの理由からまったく役に立ちません。
まず、議論では、都市部への EB-5 投資は自動的に地方への投資よりも質が高いと想定されることが多すぎますが、これはまったく事実ではありません。次に、この枠組みでは、不況に見舞われた都市部や小規模な都市市場のプロジェクトも、ゲートウェイ市場に比べて大きな不利に直面していることが考慮されていません。XNUMX 番目で最も重要なことは、この簡略化によって、第一に考慮すべき事項である投資の質から注意が逸らされていることです。
品質は第一の仕事
地域センター、移民エージェント、個人投資家は、EB-5 プロジェクトを全体的な品質に基づいて評価する必要があります。マンハッタンで取引されているから良いに違いないと考えるのは危険です。場所は重要な要素ですが、市場と業界のダイナミクス、スポンサーシップの深さと経験、実行リスク、資本構成、公的インセンティブ、法的構造、リスク軽減、コンプライアンス プロセス、文書の品質、その他プロジェクト固有の要素も同様に重要です。実のところ、地方市場または不況の都市市場で非常に魅力的な EB-5 投資を構築することは十分に可能です。私自身、両方を実行しました。ゲートウェイ シティで非常に質の低いプロジェクトを見つけることも同様に可能です。証券規制当局は、ここ数か月でいくつかのプロジェクトを特定しました。
ここ数年、EB-5 業界は急速に成熟し、ますます洗練されたプロジェクト スポンサーや投資マネージャー、規制当局の監視を引き付けています。これに対応して、移民エージェントはデューデリジェンスの支援のために第三者の専門家を雇うなど、取り組みを強化し始めています。これは歓迎すべき展開です。5 年前には飛ぶように売れたオファーが、今日ではまったく機能しない可能性があります。その理由の XNUMX つは、ゲートウェイ都市には EB-XNUMX 投資機会があふれており、そのうちのいくつかは注目を集める失敗に終わっているからです。これらの傾向が定着するにつれて、ゲートウェイ都市の立地上の優位性は (依然としてかなり大きいものの) 弱まり、今後も弱まるでしょう。地方のプロジェクト スポンサーは、都市の競合相手が享受している立地上の優位性を克服する強みを特定して伝えることができれば、競争に勝つことができます。
もちろん、EB-5 投資プロジェクトの大部分が都市部にあることは明らかです。EB-5 資本が特にニューヨーク、ロサンゼルス、サンフランシスコなどのゲートウェイ都市に集中していることは、まったく意外ではありません。これらの市場をカバーする地域センターは、世界的なブランド認知度と中国との深い文化的つながりという、内在する利点を享受しています。対照的に、これも意外ではありません。アメリカの田舎に焦点を当てている地域センターはほんの一握りで、これらの地域への投資額ははるかに少ないです。これは、米国が主に都市国家であり、経済活動の大部分が都市部で行われているという基本的な経済現実を反映しています。
しかし、だからといって、アメリカの田舎のプロジェクトが都会のプロジェクトよりも自動的にリスクが高く、質が低いというわけではありません。また、EB-5 資本が不況の都市部への投資に適していないわけでもありません。これらの地域で実現可能なプロジェクトは、確立された都市市場のプロジェクトよりもかなり小規模であることが多いのは事実です。規模が小さいからといって、価値や重要性、影響力が劣るわけではありません。
2つの都市プロジェクトのケーススタディ
EB-5 投資によって実現した 5 つのプロジェクトには、低所得の高齢者にサービスを提供するダラスの介護施設であるシンプソン プレイスと、同じ市内のレイクウェストと呼ばれる同様の施設があります。その目的は、EB-5 を通じてダラスへの外国直接投資を促進し、市の経済開発優先事項に沿ったプロジェクトに重点を置くことでした。これらの施設は、コミュニティの構造を維持するのに有意義な貢献をしており、EB-5 はそれらの共同の力でした。10 つの施設への EB-5 投資は約 5 万ドルでした。収益モデルを引き受け、EB-5 投資家に十分な担保範囲と信用サポートを提供するスポンサーへの EB-5 ローンを構成するには、時間と労力を要しました。その構造は単純ではありませんでしたが、複雑さ、ダラスの XNUMX つの厳しい地域にあること、規模の小ささ、比較的無名のスポンサーなど、すべてにもかかわらず、プロジェクトは EB-XNUMX 投資家に説得力のあるストーリーを伝えることができ、両方の取引を成立させることができました。これらのプロジェクトはサンフランシスコではなくダラスのサービスが行き届いていない地域にありますが、適切なマーケティング手法により、EB-XNUMX 投資家は表面的な部分を超えて投資の大きなメリットを見抜きました。そのメリットには、高齢者住宅で実績のあるスポンサー、連邦政府からの専用収入源、スポンサーからの大幅な信用支援、市と連邦住宅ローン銀行の熱心な支援などが含まれます。これらの要素が、立地の不利をうまく克服するのに必要でした。
農村プロジェクトの例
5 つのプロジェクトでは、EB-8,903 資本が、テキサス州西部のペコスとスナイダーの人口がそれぞれ 11,532 人と 5 人の町にある XNUMX つのマリオット フェアフィールド イン ホテルに投入されました。この積極的な投資は、パーミアン盆地の石油生産の急増とそれに伴うホテル客室の需要の急増に関連するアルファを生み出す短期的な機会を利用するように設計されました。上昇の可能性はかなり大きく、マリオット ブランドの強さ、低レバレッジの資本構造、および開発と運用に関する深い専門知識により、下落リスクは軽減されました。つまり、この田舎のプロジェクトは、田舎の立地、小規模、派手さのないフランチャイズ製品であるにもかかわらず、そのメリットが魅力的であったため、EB-XNUMX 投資を引き付けました。これは最大のプロジェクトではありませんが、ペコスとスナイダーのコミュニティにとって、これらのホテルは重要な投資を表しています。
他の条件が同じであれば、ゲートウェイ都市のプロジェクトは中国でマーケティング上の優位性を持ってスタートするのは確かに事実です。重要なのは、他の条件が同じではないし、同じであるべきではないことを理解することです。ゲートウェイ都市のプロジェクトは立地上の優位性があるかもしれませんが、立地がすべてではありません。経験が重要です。プレゼンテーションが重要です。特に、有名な詐欺事件を受けて移民エージェントや投資家がリスク回避的になっているため、デューデリジェンスが実施されたことを明確に示す能力がますます重要になっています。都市部と地方部の両方の市場が、地方部または困窮した都市部のプロジェクトが EB-5 資本を獲得するために効果的に競争できることを実証しています – 魅力的な投資である場合。そうは言っても、開発者が地方部のホテルのために 10 万ドルを調達するのに要した時間は、ニューヨーク市エリアの 33 万ドルのプロジェクトよりも長かったです。
5 年以上にわたり、業界関係者と議会の代表は、ターゲット雇用地域 (TEA) に関する EB-XNUMX 規則と、TEA 地域および非 TEA 地域への投資に必要な最低投資額の改定方法について議論を重ねてきました。市場への将来の影響を知るために、議会での交渉の進展に注目しましょう。
（編集者注：中国語訳は出版時に若干異なる場合があります。）
ダン・ヒーリー
ダニエル・J・ヒーリーは、テキサス州ダラスに拠点を置く投資管理会社、シビタス・キャピタル・グループの創設者兼 CEO です。2008 年以来、彼のリーダーシップのもと、同社はダラスで最も急成長している企業の 1.3 つとして認められ、運用資産は XNUMX 億ドルを超え、主に不動産、宿泊施設、および関連資産クラスに投資されています。
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