EB-5 投資を理解する: 重要な財務上の洞察とリスク

クリス・ファウルガー 

ニューヨーク市のきらびやかな高層ビルからサンディエゴの一戸建て住宅まで、EB-5 投資家は、信頼と投資資金をめぐって競い合う市場で、目もくらむほどの不動産プロジェクトに直面しています。グリーンカード プログラムに 800,000 万ドルを割り当てる個人のほとんどは金融に精通していますが、米国特有の不動産経験がないため、これらの複雑な投資のリスクと利益を公平に評価できない可能性があります。この記事は、投資家がこれらの水域をうまく切り抜け、提案されたプロジェクトが自分の状況に適しているかどうかを判断する際に役立つことを願っています。 

考慮すべき変数は数多くありますが、投資家の主な目標は 1) グリーン カードを取得すること、2) 800,000 万ドルの投資で利益を得ることの 5 つであることに誰もが同意するはずです。これらの目標を念頭に置き、EB-XNUMX の機会を比較する際に考慮すべき基本的な要素について以下に説明します。  

EB-5 の雇用創出 

各 EB-5 投資家は、投資を通じて少なくとも 10 件の雇用を創出する必要があります。米国市民権移民局 (USCIS) は、地域センター投資による雇用創出を、直接雇用と間接雇用の 5 種類に分類しています。直接雇用とは、EB-XNUMX プロジェクト自体から創出される雇用です。直接雇用の例としては、プロジェクトの建設に関連する建設業や、完成したホテルで働く従業員などが挙げられます。間接雇用とは、プロジェクトによって生み出される経済活動から創出される雇用です。  

地域センターは、R​​ims II などの経済モデルを使用して、直接的および間接的に創出された雇用の数を決定します。プロジェクトの経済的成功 (または失敗) は、必ずしも雇用創出要件が満たされたかどうかを決定するものではありません。プロジェクトは財政的には成功しても、必要な雇用を創出できない場合があります。あるいは、プロジェクトは財政的には失敗しても、プロジェクトの建設のみで必要な雇用創出を達成できる場合があります。USCIS はブリッジ ファイナンスを許可しているため、一部のプロジェクトは建設を開始し、EB-5 資金を受け取る前に必要な雇用を創出しています。この独自のシナリオにより、EB-5 投資家の雇用創出リスクを完全に排除できます。 

キャピタルスタックのEB-5 

資本スタックとは、プロジェクトの総コストが必要な資本を提供するさまざまな投資家グループ間でどのように分割されるかを表す用語です。雇用創出は、スポンサーが資本スタックをコミットし、プロジェクトが構築された後にのみ実現できます。慎重な資本スタックは、雇用創出と資本収益にとって重要です。この場合、慎重な資本スタックは過度に高いレバレッジを回避します。たとえば、90% のレバレッジは一般に非常にリスクが高いと認識されています。たとえば、100 億ドルのアパート プロジェクトの典型的な資本スタックは、60 万ドル (または 60%) の第一位の「シニア」住宅ローン債務と、プロジェクトの所有者が前払いする 40 万ドル (または 40%) のエクイティです。この構造の一般的なバリエーションは、開発者がシニア ローンとエクイティの間に、メザニンまたは「メズ」債務と呼ばれる、よりリスクの高い第二位の債務を追加することです。この例では、上記の 100 億ドルのアパート プロジェクトには、60 万ドルの第一位のシニア債務が残っています。それでも、別の層の劣後債務またはメザニン債務（この例では 25 万ドルを使用）が追加され、この例では所有者の資本投資が 15 万ドルに減少します。  

米国では、資本スタックのこれらのさまざまな部分に対する価格設定、つまり投資家が要求するリターンは、おおよそ次のようになります。シニア ローン: 7%、メザニン ローン: 13%、期待される株式リターン: 18%。この価格設定は、各当事者が負う相対的なリスクを示しているため重要です。リスクが増加すると、期待されるリターンも増加します。EB-5 の機会は、資本スタックのあらゆる層で提供されます。  

株式またはメザニン EB-5 投資には何の問題もありませんが、投資家は、その立場ではより多くのリスクを負うことになり、そのリスクを吸収するのに対して適切な報酬を受け取るべきであることを認識する必要があります。他の条件が同じであれば、EB-5 投資家に投資の機会を提供している 0.5 つのプロジェクトがあり、5 つは XNUMX% のシニア ローン構造で、もう XNUMX つは XNUMX% の株式投資構造を提供している競合プロジェクトである場合、米国の専門家が不動産リスクを評価する方法に基づくと、シニア ローンの方がリスク調整後の価値が高くなります。  

肝心なのは、資本スタックが重要であり、EB-5投資家は、プロジェクトが確実に建設され、グリーンカードに必要な雇用創出を可能にするために、資本スタックがしっかりしていることを確信する必要があるということです。資本スタック内の相対的な位置も重要です。各層は異なるレベルのリスクを表しています。有名な銀行が資本スタックのシニアローンを提供しているからといって、銀行がEB-5投資を承認していると想定すべきではありません。銀行は引受人であることを忘れないでください。 アプリ環境に合わせて リスクは低く、銀行の利益を守るために EB-5 投資家を排除することに何の問題もありません。EB-5 投資家が資本構成の下位のポジションに就くことで大幅に高い報酬を得られないのであれば、銀行は上位ローン プロジェクトを検討したほうがよいかもしれません。  

EB-5プロジェクトの製品タイプ 

EB-5 プロジェクトは、あらゆる資産クラスで実施されています。ホテル、オフィス、工業、製造、小売、住宅はすべて EB-5 融資の恩恵を受けています。各資産クラスには長所と短所があり、投資家は投資を評価する際にこれらを考慮する必要があります。  

• ホテルは、毎日料金を変更できることで知られています。これは諸刃の剣であり、ホテルは活況市場では他の資産クラスよりもパフォーマンスが優れていますが、不況市場ではパフォーマンスが劣ります。  

• オフィスは長期リースの安定性と安定したキャッシュフローで知られています。この歴史のため、COVID-19パンデミック中に在宅勤務のトレンドが爆発的に広がり、空室が急増し、多くのオーナーが財政破綻することを予測した人はほとんどいませんでした。  

• オフィス同様、小売業も長期リースに依存している。それでも、オンライン購入が普及する中で足場を維持するのに苦労しており、投資家やデベロッパーからはほとんど好まれていない。工業用物件の平均リース期間はおそらく最も長く、10～20年のリースが一般的だ。この資産クラスは、オンライン小売業者が倉庫スペースを飽くことなく求めており、パンデミックによってさらに拍車がかかったため、黄金時代を迎えている。  

• 製造業は華やかなものではなく、人件費の安い国にアウトソーシングされてきた長い歴史がある。ただし、製造業の雇用を米国に戻そうとする協調的な取り組みから恩恵を受けている業界もある。  

• 住宅は長い間、最も安全な資産クラスと考えられてきました。結局のところ、人々は常に住む場所を必要としており、不動産の他の分野を悩ませている信用収縮は、住宅部門に補助金付きの一貫した融資を提供するファニーメイやフレディマックなどの政府支援機関（GSE）によって緩和されています。  

では、EB-5 投資を選ぶ際に、商品タイプは重要でしょうか? 簡単に言えば、唯一の決定要因ではありません。ただし、投資家は、提案されたプロジェクトが提案された場所に適しているかどうかを検討し、新しい開発の成功を裏付ける十分な理由とデータがあることを確認する必要があります。ひどい場所に建てられたオフィスビルが、JP モルガンなどの長年の信用テナントに 20 年間完全にリースされている場合は、素晴らしい投資になる可能性がありますが、高級住宅プロジェクトは、標準以下の場所に建てられた場合はひどい賭けになる可能性があります。これらの資産クラスはどれも、全体的な投資理論が理にかなっている限り、安全で適切な EB-5 投資を提供できます。  

大規模 EB-5 プロジェクトと小規模 EB-XNUMX プロジェクト 

5 年前、EB-100 市場は XNUMX 億ドル規模の巨大プロジェクトで占められていました。今日の市場は、より小規模な一口サイズのプロジェクトに傾いています。プロジェクトの規模は重要ですか? おそらく重要ですが、それは正しい質問ではありません。プロジェクトの規模よりも重要なのは、プロジェクトの状況とそれに関連する質問です。   

次のような質問があります。建設は始まっていますか? 開発者はプロジェクトを開始するために EB-5 資金が必要ですか、それともプロジェクトの完了と雇用創出を確実にするために EB-5 の不足分を補うためのつなぎ融資者または自己資金がありますか? 多くの EB-5 投資家は資金をエスクローに預け、その資金が引き出されてプロジェクトに利用されるまで何年も待たなければなりません。これは開発者にとっては賢明なことかもしれませんが、EB-5 投資家は雇用がいつ創出されるか、あるいは投資をいつ回収できるかがわからないという非常に不安定な立場に置かれます。 

スポンサーシップの公平性と経験 

スポンサーがプロジェクトに信頼を寄せている証拠として、多額の自己資金を株式として投資することなどはありません。EB-5 投資家が 5 ドルでも失うリスクを負う前に、開発者が全資金をリスクにさらすことができるように契約を組む必要があります。スポンサーが以前に EB-XNUMX の経験を持っていることは有利かもしれませんが、提案されたビジネスの経験があることの方がはるかに重要です。プロジェクト スポンサーが提案された資産クラスで成功した経験を持っていないなら、次のプロジェクトに急いで移ってください。  

適切なEB-5プロジェクトを選択することは、申請を成功させる鍵です。 

EB-5 投資家は、確かに急激な学習曲線に直面します。EB-5 プログラムに関連する米国移民法の複雑さを学び、地球の反対側での複雑な不動産取引を評価する必要があります。  

投資家が失敗をしないための最初の防御策は、EB-5 に関する豊富な経験を持つ評判の良い移民エージェントと弁護士を選ぶことです。ただし、投資家はエージェントが推奨するプロジェクトを慎重に評価する必要があります。適切なデューデリジェンスを行うには、専門家を利用するのが効果的です。 

評判の良いエージェントと移民弁護士を選択し、プロジェクトの事業計画と付随文書を確認する時間を確保し、開発者の評判を研究することで、EB-5 投資家は成功に向けて準備を整えることができます。 

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