EB-5 開発者は、資金を確保し、投資家のコンプライアンスを維持するために、経済へのプラスの影響を証明する必要があります。EB-5 開発者は、経済へのプラスの影響をどのように証明すべきでしょうか。また、EB-5 資金で現在どのような種類のプロジェクトが行われていますか (または行われていませんか)? Impact DataSource の主任 EB-5 エコノミストである Michael Kester が、ホストの Ali Jahangiri とともに、これらのトピックやその他のトピックについて話し合います。
マイケル・ケスター: MSA の一部である郡の中には、巨大な都市中心部を持たない郡も多くあります。これらの郡は、大きな主要都市を持つ大きな郡とつながっており、経済活動を共有しています。
アリ・ジャハンギリ: これは、EB5 Investors 誌の Voice of EB5 です。毎週、EB-5 投資分野の専門家と対談し、貴重な洞察と最新の EB-5 ニュースを聞きます。皆さん、Voice of EB5 へようこそ。特別ゲストの Michael Kester が来ています。彼は、Impact DataSource LLC で 5 年以上この仕事に携わっています。彼はこれを構築し、会社のパートナーでもあります。Michael は私の友人で、私たちはいつも仕事について話します。仕事は EB-5 業界の最前線にあるようです。また、私たちはツールを共有しているので、私は彼の大ファンです。私たちはチェッカーを使用しています。このポッドキャストで詳しく説明します。Michael、Voice of EBXNUMX へようこそ。
マイケル・ケスター: アリさん、どうもありがとう。ここに来られて嬉しいです。
アリ・ジャハンギリ: マイケル、いつものようにあなたの経歴を台無しにしてしまったかもしれません。EB-5 の世界に一般の人々に、あなたがなぜこの分野でこれほど有名でよく知られている経済学者なのか、そして最高の一人である理由を教えてください。
マイケル・ケスター: もちろんです。はい。これで正解です。私は Impact DataSource のパートナーです。当社は 20 年の歴史を持つ経済調査およびコンサルティング会社です。EB-5 の分野に携わって 500 年になります。5 件を超える経済調査に携わり、何千もの認定にも協力してきました。そして、おっしゃるとおり、クライアント向けの業務以外にも、業界に最新の情報とデータを提供できるよう努めてきました。マップを導入したのは当社が初めてだったと思います。今では、Ali さんがおっしゃったアプリに進化しています。EBXNUMXInvestors は、当社と共同スポンサーを組んでくれています。そのため、クライアント向けの業務すべてとともに、このツールを可能な限り最新の状態に保つよう努めています。
アリ・ジャハンギリ: チェッカーについてお話しいただいたので、マイケル、先日ヴィッキーと一緒にチェッカーをいじっていたのですが、チェッカーと市場に出回っている他の製品には違いがあることに気づきました。当社の製品の方が簡単だとは言いたくありませんが、必要なものを見つけるのが私にとっては簡単でした。実際、あなたのチェッカーは当社の製品ではありません。あなたの製品は共同ブランド化されていますよね? なぜデータの表示が異なるのですか? また、ユーザー インターフェイスがこれほど異なるのはなぜですか? これはあなたが作成したものですか? どのように作成したのですか?
マイケル・ケスター: 当社には、EB-5 以外の業務を担当するフルタイムの Web 開発者が数名おり、パートナーを説得して他の業務から引き抜いてもらい、この作業を手伝ってもらうことができました。新しい法律が施行されると、ゲームのルールが一変し、失業率の高い活動は、直接隣接する国勢調査区のみに制限されました。つまり、旧法では、州が許可する限り、プロジェクト トラックから遠く離れた国勢調査区をグループ化できました。以前は、州が TEA の最終認定者でした。新法では、州は考慮されなくなり、国勢調査区は直接隣接する国勢調査区のみに制限されました。そのため、計算の可能性がかなり制限されます。そのため、ユーザー インターフェイスを非常にシンプルにして、非常に迅速かつ瞬時に実行できるようにし、これらの新しい制限に基づいて実行できる可能性のあるすべての計算を実行できるようにしました。そこで私たちは、本当に素晴らしく、本当にすっきりとしていて、簡単に結果が出てくるようにし、ユーザーが複数の方法を非常に簡単にクリックして切り替えられるような優れたインターフェースも用意しようとしました。また、このプログラムの農村部の側面は、農村部のメリットにより、以前よりもはるかに大きくなっています。そして私たちのアプリは、農村部での成功という大きなメッセージを、あなたの顔に直撃させるでしょう。あなたがたまたま農村部にたどり着いた場合、それが新しいアプリの重要な部分です。
アリ・ジャハンギリ: それで遊んでいました。それで、あなたのデータはどこにありますか? ソースはいつですか? それは最近のデータですか? それは 1 年前のデータですか? そのチェッカー上のあなたのデータはどれくらい古いですか?
マイケル・ケスター: そうです。法律やプログラムの変更、USCIS の不確実性など、さまざまな変更が行われたため、私たちは、リリースされたらできるだけ早く更新するようにしています。ベスト プラクティスとして、USCIS はこれについて多くのガイダンスを提供していませんが、956 の申請を行う際、つまり、実際に影響が出る新しい重要な日付である、そのような模範的な申請を行う際に、チームが最新のデータを使用していることを確認する必要があります。そのため、私たちは、できるだけ早く更新するようにしています。最新のデータ更新は XNUMX 月に行われ、業界にその日のうちに提供できるようにしています。政府が国勢調査データを即時に公開していないため、国勢調査トラック側のデータ自体は少し遅れていますが、私たちのアプリは、使用できる最新のデータで更新されており、さまざまな方法論を受け入れると思われる複数の方法があります。そのため、あらゆる角度からチェックして、うまくいくかどうかを確認しています。
アリ・ジャハンギリ: チェッカーは特定の種類の分析またはバックエンド データ ソースによって実行されますか?
マイケル・ケスター: はい、バックエンド データをまとめて、それをアプリに組み込む開発者に渡します。私たちが使用するデータは、米国コミュニティ調査データと労働統計局データです。USCIS は、これら 2 つのソースは信頼性が高く検証可能であると考えています。そのため、アプリでいくつかの異なる方法でそのデータを活用し、あらゆる種類のチェックを行っています。直接隣接するトラックのみを使用するという新しい制限があるため、あらゆる合理的な方法で分析を提供するように努めています。これにより、ユーザーはその結果を受けて、経済学者、弁護士、その他の利害関係者と議論することができます。
アリ・ジャハンギリ: ということは、それは「ソフトなイエス」と「ハードなイエス」のようなものだと言えるでしょうか? それなら、経済学者に確認する必要があります。
マイケル・ケスター: 通常、クライアントが「アプリでは良さそうです」と言うとき、私はそうしません。エコノミストにも確認してもらうのが良いでしょう。また、法律の書き方や、まだ規制や新しい法律が発表されていないという事実から、他に伝えたい細かいニュアンスがあるかもしれません。そのため、あまりガイダンスがありません。しかし、アプリが「はい」と言うとき、それは間違いなく非常に良いスタートです。
アリ・ジャハンギリ: それはよかったです。では、車の中で聞いていて地図の URL がわからない人がいる場合に備えて、地図の URL を教えてください。
マイケル・ケスター: はい。ImpactDataSource.com または EB5Investors.com にアクセスして、その情報を入手してください。モバイルでも問題なく動作します。
アリ・ジャハンギリ: そして、現在、すべてのページからこのリンクを張って、人々がアクセスできるようにしています。これらすべてを簡単にする必要があると聞いていますので、チームはアクセスしやすくする予定です。TEA マップは非常に便利なツールです。情報を入力すると、それが農村地域か田舎地域かがわかります。では、仕事に関するより技術的な部分に移りましょう。マイケル、よく人々は、バッファがある、バッファがないと言います。バッファとは何か、仕事のバッファとは何か、なぜそれが必要なのかを説明してもらえますか?
マイケル・ケスター: もちろんです。それで、新しい法律について少し話を戻しますと、経済調査のために考慮する必要があるいくつかの異なる要件がありますが、新しい法律には新しい種類の直接雇用要件があります。しかし、新しい法律では、これらの新しい直接雇用要件を満たすために合理的な経済的方法論を使用できるとも述べられています。つまり、私たちは、建設側と運用側の両方からモデルから導き出された直接雇用を引き続き利用して、これらの新しい要件を満たすことができると解釈しています。そして、これが最大の重要な全体的な前提です。したがって、実用的な観点からは、古い法律から新しい法律に移行しても、経済調査に大きな違いはありません。ただし、この新しい言葉のいくつかを取り入れる必要があります。つまり、雇用バッファーのアイデアを持ち出すとします。たとえば、この製品が 100 の雇用を生み出すというレポートがあるとします。理論的には、100 人の投資家を獲得できますが、投資家 95 人あたり 10 の雇用が必要です。しかし、市場に出ると、投資家はそれを見たがるでしょう。次のような質問があったらどうしますか?製品が計画通りに進まず、100 の雇用が 6 にまで減少し、7 人目の投資家が困った状況に陥ったらどうなるでしょうか。これは避けたいことです。そのため、40 の雇用で 30 人か 100 人の投資家だけを集め、30%、5% などの余裕があれば、予測不可能な USCIS やプロジェクトが計画通りに進まないことによる問題を軽減するのに役立ちます。ここでも、幅広いことがわかります。XNUMX% の余裕があるプロジェクトもあります。XNUMX 倍の雇用があるプロジェクトもあれば、XNUMX% で済むプロジェクトもあります。つまり、幅広い範囲で、具体的な状況、雇用創出、プロジェクトに必要な EB-XNUMX の量によって異なります。
アリ・ジャハンギリ: USCIS が戻ってきて、「申し訳ありませんが、それほど多くの雇用は発生していないと思います。新しい数字は次のとおりです」と言うようなことはこれまでありましたか。
マイケル・ケスター: はい、間違いなくそうです。特に、USCIS がプロジェクトを早期に承認すると、後の 829 段階でそれらの雇用を証明し、実際に雇用が行われることを証明する必要があります。したがって、最初の予測は、一般的な EB-5 プロジェクトの予測建設費と、将来の予測運用収益に基づいています。それらの支出が実際に行われたこと、それらの収益が実際に行われたことを証明する必要があります。
アリ・ジャハンギリ: つまり、彼らの収益はその数字に達しておらず、十分な雇用を生み出せていないということでしょうか?
マイケル・ケスター: まさにその通りです。しかし、多くのプロジェクトは運用の仕事に頼ることはありません。それらはクッションとしてのみ存在します。したがって、プロジェクトが構築されれば、すべての投資家に仕事が提供されます。しかし、一部のプロジェクトでは、投資家の数に応じて運用の仕事が必要になります。そこで、物事が計画どおりに進まなかった場合に、そのクッション、またはより小さなクッションが機能する可能性があります。
アリ・ジャハンギリ: したがって、拒否された場合、おそらく運用予算の数字を達成できなかったか、建設予算を達成できなかったことが起こります。
マイケル・ケスター: 当初の予測がどうだったかはプロジェクトによって異なります。ハード面の建設に50万ドルを費やす予定です。報告書はそれに基づいていました。しかし、コロナ禍で、いくつかのプロジェクトは行き詰まり、建設できたのはXNUMX棟だけだったといいます。おそらく、XNUMX棟の建物を建てる予定だったのに、XNUMX棟しか完成できなかったのでしょう。XNUMX棟建てると言っていたのに、その点で問題を抱える可能性があるのです。
アリ・ジャハンギリ: 私の見方では、たいていは逆の展開になります。つまり、たいていは50万ドルだと言うのに、実際は70万ドルかかっているのです。今、彼らは困っていますが、倒産するのです。
マイケル・ケスター: まさにその通りです。通常、プロジェクトが計画通りに進んだ場合、予算を下回るのではなく、予算を超過することが多いです。雇用創出の観点からは、それは良いことです。プロジェクト全体の健全性にとっては最善のことではないかもしれませんが、雇用創出の観点からは役立ちます。
アリ・ジャハンギリ: では、適切なバッファは 20% から 50% または 30% の間、あるいは何% くらいでしょうか?
マイケル・ケスター: ええ、繰り返しになりますが、それは個々のプロジェクトと投資家のリスク許容度次第です。私は通常、30%以上を見ています。また、特定の状況に応じて、XNUMX倍、あるいはそれ以上になることもあります。繰り返しになりますが、私たちはまだ新しい法律に関する不確実性に対処しており、問題の規制を回避するのを待っています。新しい法律によるRVはまだ実際に見られ始めていません。そして、最近は彼らが私たちに話しかけるのはRVを通してです。RVを通して彼らが何を考えているのかを知る方法です。実際のプロジェクトでいくつかのRVが戻ってきたと聞いています。今のところは見ていません。だから、私たちはまだそれを待っているようなものです。だからいつものように、維持するためにできることは何でもして、保守的でありながら目標を達成することが、ある種のやり方です。
アリ・ジャハンギリ: それで次の話題に移りますが、あなたと私は時々仕事について話をしますが、私はそれを LTC の借入金対費用比率と呼びたいと思いますが、それがプロジェクトでどのように機能するかについてです。あなたは、雇用創出に伴う収益を見ていますか? では、雇用創出には 2,030% のバッファーがあり、開発者が取引を行い、EB-5 部分の収益は、借入金対費用比率と呼ぶと、通常、プロジェクト費用の約 50 ～ 60% になります。あなたに電子メールを送るよりも簡単な方法があるかどうかが私の質問です。ホテルは建設予算よりも多くの雇用を創出することは知っていますが、ホテルだと仮定しましょう。雇用分析を数日待つよりも簡単な方法はありますか? 公式はありますか?
マイケル・ケスター: 非常に多くの要素が絡んでいるため、大まかなガイドラインはいつでも提供できますが、私たちが使用する雇用乗数は地域によって異なります。つまり、ロサンゼルスのホテルが創出する雇用数は、ニューヨークのホテルとは異なります。
アリ・ジャハンギリ: これについて話してください。では、田舎のホテルとニューヨークのホテルとでは何が違うのでしょうか? どちらがより多くの雇用を生み出すのでしょうか? そうですね。
マイケル・ケスター: これもわかりません。場所によって異なります。ですから、これらの地方のプロジェクト、乗数は、私たちが何年も分析してきた都市部のプロジェクトよりもはるかに予測不可能である可能性があることについてお話ししたいと思います。乗数がどこに向かうかは、ある程度わかっています。ですから、データベースにまだ乗数がなかった地方のプロジェクトについて、ざっと計算するように頼まれたとします。そこで、これは私の大まかな推測ですが、乗数を注文するまでは確実にはわかりません、とお伝えします。ですから、注文していただければ、もう少し精査できますので、お知らせください。
アリ・ジャハンギリ: 分散ですね。乗数の分散とは何でしょうか?
マイケル・ケスター: 状況に応じて、プラスまたはマイナス 50% 以上になることもあります。したがって、最善の推測を試みることはできますが、最終的には、乗数を並べて確認するのが最善です。繰り返しになりますが、各プロジェクトには、資本スタックに対する独自のニーズがあります。各プロジェクトには、どの程度のクッションを望むかなど、独自のリスク許容度があります。つまり、EB-5 は通常、スタック全体の 30 ～ 50% の間になります。最終的には、もう少し積極的に増やすプロジェクトもあれば、さらに減らすプロジェクトもあります。一部のプロジェクトでは、全体の資本スタックとして EB-20 が 25 ～ 5% にとどまっているのを見てきました。また、さまざまな制限要因があります。雇用創出は、投資家が見たいものと同じ制限要因です。投資家は、EB-5 が全体の資本スタックの 90% を占めるのを見たくないでしょう。そのとおりです。そういったことをいくつか考慮してください。
アリ・ジャハンギリ: はい。それで、乗数効果について、先ほど簡単に触れましたね。では、ユタ州のホテルを考えてみましょう。ユタ州の田舎にあるホテルとロサンゼルスのホテルを比較します。ロサンゼルスとユタ州。ロサンゼルスで取引した場合とユタ州で取引した場合の乗数効果の違いが、雇用の乗数効果にどのような影響を与えると考えるか、例を挙げて教えてください。
マイケル・ケスター: そうです。そして、また、潜在的な要因はたくさんあります。ユタ州の農村プロジェクトの場合、ソルトレイクシティを全体的な影響エリアにまとめることになると思います。なぜなら、ユタ州の農村プロジェクトは、ソルトレイクシティの労働力、ソルトレイクシティの資材、その地域、および周辺地域に依存することになるからです。したがって、農村側でそれを取り込むことができれば、そのプロジェクトはロサンゼルスと同様の全体的な乗数を持つ可能性があると予想しています。繰り返しますが、乗数が得られるまで確実にはわかりません。
アリ・ジャハンギリ: そうですね。ということは、大都市圏に近いほど乗数が高くなるということですか？
マイケル・ケスター: そうですね、その可能性はあります。また、ニューヨーク全体の乗数のようにはなりません。たとえば、建設業の乗数はダラス都市圏よりもはるかに低くなります。ダラス都市圏には、ニューヨーク都市圏に比べて、建設業に関連するサプライヤー、資材、経済活動が全体的に多いためです。
アリ・ジャハンギリ: では、ニューヨークよりも雇用数が多いのでダラスで契約を結ぶほうがいいのでしょうか?
マイケル・ケスター: まあ、それは場合によります。繰り返しますが、それはあなたが何人の投資家を探しているか、そしてあなたがどれだけの余裕が欲しいかによります。ですから、そこには多くの変動要因がありますが、それはその業界に対する厳密に乗数ベースです。はい。そして、EB-5プロジェクトもあります。私たちは、不動産建設ベースのプロジェクトだけでなく、製造業におけるさまざまなプロジェクトを見ています。そして、それは本当に興味深い雇用数と乗数に実際に到達できるときです。なぜなら、製造業を運用の観点から見ると、それらは地域によって非常にばらつきがある可能性があるからです。
アリ・ジャハンギリ: そうですね、製造業は違いますね。マーケティング事業など、不動産や製造業とはまったく関係のない事業でジョブカウントを行ったことはありますか?
マイケル・ケスター: はい、私たちは標準外のレポートをたくさん作成してきましたが、そのときに、非常に標準外のプロジェクトを持ち込んだと言われたら、より詳細な分析を行えるように、これらの地域乗数を注文する必要があると伝えます。私は、その標準外のプロジェクトの実際の乗数が目の前になければ、自分の封筒の裏を信用しません。ランダムな大まかな推測です。
アリ・ジャハンギリ: しかし、一般的には、労働力の供給元が安ければ安いほど、弁護士やより高価な人を雇う会社と比べて、より多くの雇用が創出されます。
マイケル・ケスター: そうかもしれません。EB-5 プログラムはフルタイムの仕事を中心に設計されていますが、モデル化の基準やその他の経済モデルではフルタイムとパートタイムを区別していません。USCIS は地域センター側ではそれを容認しています。そのため、レストランは比較的給与の高い仕事ではないにもかかわらず、運用上非常に高い乗数の仕事の乗数が表示されますが、その乗数にはパートタイムの仕事が多数組み込まれています。そのため、モデルは、私たちが見ている業界ごとに XNUMX つの乗数に簡素化します。ただし、その裏では多くの計算が行われます。
アリ・ジャハンギリ: 非常にすばらしいですね。では、仮定のゲームをしてみましょう。どのようなものが最も多くの雇用を創出したと思いますか? ソフトウェアを操作しながら、やってみよう、何々にあるレストランをやってみよう、あるいは、どのような種類のビジネスや場所が最も多くの雇用を創出するか、といったゲームをプレイしたことがあるはずです。
マイケル・ケスター: 運用面で言えば、私が見た中で最大の雇用創出プロジェクトは製造プロジェクトです。これは必ずしも運用乗数が非常に高いからではなく、全体的な収益予測が非常に高いからです。したがって、運用モデルを作成する場合、通常は地域センター側で、現場の直接的な雇用予測を見るのではなく、収益をモデルへの入力として使用します。したがって、乗数と収益予測が組み合わされて、最終的な雇用創出総額が算出されます。
アリ・ジャハンギリ: つまり、両方とも間接的な仕事です。建設の仕事には間接的な要素があり、収益の仕事にも間接的な要素があります。
マイケル・ケスター: そうです、そうです。ええ、運用です。地域センター モデルを通じて、建設関連の仕事と運用上の直接、間接、誘発の両方の総合パッケージを入手できます。USCIS の視点では、これらはすべて間接です。ただし、経済モデル側から見ると、直接、経済的に直接、間接、誘発に分類されます。
アリ・ジャハンギリ: RIA は直接的、誘発的、間接的にどのような影響を与えましたか?
マイケル・ケスター: はい。先ほどお話ししたように、全体的な実務的な観点からは、制限があると言っていたので、それほど多くはないようです。つまり、12か月の建設期間のカットオフは常にありました。旧法では、12年以上の建設プロジェクトはモデル由来の直接部分を拾うことができました。しかし、12年未満の場合は、モデル由来の直接部分をゼロにすることはできませんでした。新しい法律の最大の変更点の24つは、50年未満のプロジェクトにとって業界にとって本当に贈り物だったと思いますが、新しい法律では、XNUMX年未満のプロジェクトについては、直接雇用の要素を比率で除外できるようになったことです。つまり、小さなホテルや小さな集合住宅などのXNUMXか月の小規模なプロジェクトがあった場合、旧法では、建設側で直接雇用はゼロになり、間接雇用と誘発雇用しか拾うことができませんでした。しかし、新しい法律では、XNUMX を XNUMX で割った値、つまりモデルから直接得られる部分の XNUMX% を差し引くことができるとされており、これは小規模なプロジェクトにとっては非常に大きな金額になる可能性があります。したがって、これは実際的な観点から見て、旧法から新法への全体的な変更の中で最も大きなものだと思います。
アリ・ジャハンギリ: それはすごいですね。知りませんでした。ここでもう少し深く考えてみるのはどうでしょうか。最終的に建設を終えるということは、テナントの改修に3、4、5か月余分にかかる場合が多いため、入居証明書を受け取るのは建設を終えたときですか、それとも、この直接的なことをもう少し延長できるため、完了したときですか。
マイケル・ケスター: はい、いい質問ですね。個人的には、USCIS からこの件に関して良いガイダンスは見たことがありませんが、この件についてあまり深く掘り下げているのも見たことがありません。しかし、これはクッションに関する議論を思い起こさせるもので、クッションが非常に小さいが、この 24 年の期限が迫っているプロジェクトや、仕事を得るために追加のタイムラインが必要なプロジェクトでは、もう少し掘り下げるかもしれないと感じています。しかし、ほとんどのプロジェクトでは、彼らが進めているクッションがあるため、最終的には大きな影響はないと思われます。しかし、結局のところ、USCIS が本当に良いガイダンスを提供しているのを見たことはありません。私が従ってきたこと、そして一般的な経験則だと思っていたことは、画期的でした。20 つの居住証明書が一般的なタイムラインです。しかし、ご存知のように、特にコロナ禍では常に遅延があります。大規模な停止がありました。ですから、私はクライアントに、タイムラインが本当に影響するかどうか、つまり、もし彼らが望めば、これらは掘り下げることができる潜在的な事柄であることを確認する必要があると伝えてきました。彼らがそうするかどうかはわかりません。しかし、ええ、この占有証明書、またはすみません、CEO への起工式は、一般的な経験則のようなものになります。しかし、新しい法律によって、特に小規模なプロジェクトでは、それほど重要ではなくなりました。以前は、ちょうど 80 か月で完了する予定のプロジェクトの場合、20 か月で完了すると、直接雇用はゼロだったでしょうが、新しい法律の下では、24 を XNUMX で割った分をまだ獲得できるため、直接雇用の XNUMX% を獲得できるからです。新しい法律は、その面で本当に役立っています。
アリ・ジャハンギリ: 20 か月あるとおっしゃっていますが、829 の段階で、彼らは給与を見て、待ってください、建設の給与はここで開始されます、なぜなら建設は給与ではないかもしれないので、あなたは GC に支払っているだけかもしれません、と言うのでしょうか。つまり、あなたが別の事業体の GC である場合、彼らはその GCS 給与を見て、仕事がいつ開始されたかを確認するのでしょうか、それとも GC に支払っているあなただけを見ているのでしょうか? 仕事が XNUMX 年間であることを証明する証拠は何ですか?
マイケル・ケスター: それはいい質問です。良いガイダンスはなく、20 段階では、移民弁護士はさまざまな方法で物事を示そうとしていると思います。そのため、全体的な建設についてできる限りの証拠を示すでしょう。しかし、審査官は、Google でニュース レポートを検索して、このプロジェクトの起工式がここで行われたことを調べます。そして、このプロジェクトが大幅に遅れていることに気づきます。現在、私たちが目にする料金の多くは、このプロジェクトが遅れていることがわかりました。そのため、ビジネス プランは準拠していないと考え、ビジネス プランを使用した経済調査も準拠していないと考えます。したがって、経済調査は準拠していないと考えます。したがって、プロジェクトの最新情報を提供してください。これらは、829 段階でも関係するタイプの事項です。
アリ・ジャハンギリ: では、829 の段階ではかなりアクティブになると思いますか、それとも最初の段階でもっとアクティブになると思いますか?
マイケル・ケスター: 明らかに、初期のほうです。829 だけです。ええ、私たちはいつも 829 のために呼ばれますが、ああ、やめて、これはやったよ、という感じです。このプロジェクトに取り組んだのは 829 年前で、経済研究を掘り下げる必要がありますが、私たちは確かに XNUMX レポートに取り組んでいます。しかし、私たちの仕事の大部分は新しいプロジェクトと新しいファイルです。
アリ・ジャハンギリ: 誰かがあなたを 829 サポートのために雇います。それは時間単位の料金ですか? 聞いたこともないし、話したこともないような感じですか。それで、あなたの 829 はどのように機能しますか? どのように機能しますか?
マイケル・ケスター: もちろん、私たちは定額料金を請求します。新しい経済調査のように全額を請求することはありません。なぜなら、プロジェクトの経済調査は理論的にはすでに実施され、承認されているからです。したがって、モデルに予測を使用するのではなく、実際の活動に基づいて計算します。実際の建設費はいくらでしたか? 実際の収益はいくらでしたか? 繰り返しになりますが、プロジェクトではさまざまな問題が起こります。計画どおりに進まないことは常にあります。したがって、829 の段階では、微調整や調整が必要になることは間違いありません。一部のプロジェクトでは、経済調査を少し再評価し、計画どおりに進まなかった場合に最終的な投資家のために追加の仕事を獲得する必要がある場合は、もう少し積極的に取り組む必要があるかもしれません。USCIS は、私が見た限りでは、ある程度柔軟に対応しています。元の経済調査ではこの種の支出は取り上げられなかったが、過去には受け入れたことがある、と言うことができます。そこで、可能であれば投資家が必要な場所に行けるよう、合理的に雇用を創出する項目をいくつか取り上げてみます。可能であれば、合理的に雇用を増やすにはさまざまな方法があります。理想的な状況ではありませんが、可能であれば支援するために通常、追加で実行できることがあります。
アリ・ジャハンギリ: わかりました。それでは、少し話題を変えましょう。今話題になっているものについてお話しします。話題になっているものはすべて取り上げようと思っています。もちろんです。地域センターの拡張についてお話ししましょう。これは、新しいものを作るよりも拡張したほうが早い、という人が多いので、かなり話題になっています。それを前提として、拡張にはどのくらいの時間がかかるとお考えですか?
マイケル・ケスター: はい。新しい地域センターと拡張の両方が、7～10か月程度で反応を得ているのを見てきました。個人的に見た限りでは、そうではありません。データポイントに戻って確認する必要があると思いますが、拡張と新しい地域センターで個人的に大きな違いは見ていません。繰り返しますが、法律が非常に新しいため、サンプルサイズは大きくありませんが、XNUMX～XNUMXか月程度の範囲が、私が見てきた範囲です。
アリ・ジャハンギリ: では、拡張とあなた自身の間に違いは見られないということですか？いいえ。わかりました。拡張は新規よりも早いと聞いています。わかりました。コストの面では。とりあえず、これを提案します。時間枠は 7 ～ 10 か月と考えています。一般的なコストについて話しましょう。946 を提出するには移民弁護士が必要なので、コストは総額で構いません。また、別の文書も必要だと思います。事業計画と経済レポートが必要です。そうです、拡張の場合です。
マイケル・ケスター: そうです。それから、申請料ですが、現在約 18 ドルで、さらに値上がりする可能性があります。ですから、それは誰もが気にしている問題です。
アリ・ジャハンギリ: 今日の時点で 18 ドルとしましょう。大体いくらくらいだと思いますか? これはサービスを売り込むためではありません。申請料を含めて拡張にいくらかかるかを人々に知ってもらうためです。
マイケル・ケスター: すべてを考慮すると、65 から 75,000 の拡張を検討したいと思うでしょう。そうですね。または、新しい地域センターも検討します。
アリ・ジャハンギリ: 拡張のためですか?
マイケル・ケスター: そうですね、それはどの程度の規模に拡大したいかによって大きく異なります。
アリ・ジャハンギリ: はい。マイク、私が一日中電話を受けているので、私に任せてください。例を挙げましょう。私のクライアントがハワイ島でワフーを所有していて、ハワイ諸島全体を大きな計画の一部として統合したいとします。例を挙げてください。たとえば、オアフ島をハワイの複数の島に拡張するには、どれくらいの費用がかかりますか?
マイケル・ケスター: 私の意見では、ハワイは孤立した場所にあるため、実際には 65 つのプロジェクトだけで済むでしょう。孤立した地域で、多くの経済活動が島々の間で循環しています。したがって、75,000 つのプロジェクトのみを必要とする拡張というよりシンプルな範囲に収まり、申請料などすべてを含めて合計で XNUMX ～ XNUMX ドルの範囲になると思います。
アリ・ジャハンギリ: わかりました。申請料と経費などを含めると65ドルくらいになります。
マイケル・ケスター: 事業計画、移民弁護士の仕事など。
アリ・ジャハンギリ: では、別の例を挙げてみましょう。少し難しく考えてみましょう。オレンジ郡の地域センターです。オレンジ郡を例に挙げましょう。この郡の 1 つの特技を持つ企業がカリフォルニア州に拡大したいと考えています。確かにそうですね。そこで何を見ているのでしょうか。
マイケル・ケスター: そうです。その場合、より多くのプロジェクトを分析する必要があります。カリフォルニアには、南から北までさまざまな都市圏と農村地帯があります。そのため、より多くの事業計画と経済調査作業が必要になります。そのため、おそらく合計で 82 ～ 90 程度と、もう少し高い金額が必要になるでしょう。
アリ・ジャハンギリ: 18 ドルの申請料を支払います。
マイケル・ケスター: 申請料も含めてね。ええ。
アリ・ジャハンギリ: つまり、あなたの世界では、新しいものを作成するのにかかるコストは、拡張するよりもそれほど高くありません。
マイケル・ケスター: いいえ、それはすべて、その地域を正当化するために経済調査の面で私たちが何をしているかによります。それは、その時点でどれだけの利益を得ようとしているか、つまり、州全体に拡大しようとしているのか、それとも新しい州を始めようとしているのか、ということにかかっています。考え方は同じです。USCIS に新しい領土を承認してもらおうとしているのです。
アリ・ジャハンギリ: はい、完璧です。マイケル・ケスターによるこれらのホットな話題を取り上げます。ホットな話題をすべて取り上げているかどうかはわかりませんが、他にホットな話題はありますか? 最近、よく聞かれる質問です。
マイケル・ケスター: はい、私にとってはそうです。そして、データというアイデアについては少し触れたかもしれません。タイミングは、プロジェクトを進める上で本当に最大の問題の 956 つです。なぜなら、旧法では、州がどれだけ柔軟に対応できるかによって、私たちは移動して、どこからでも国勢調査トラックを取得して機能させることができたからです。そのため、以前は機能していたエリアが機能しなくなりました。通常、ここに国勢調査トラックを追加し、ここに XNUMX つ削除しても、州に承認してもらえました。現在、私たちは直接隣接するトラックのみに制限されているため、XNUMX つのエリアが機能していて、突然機能しなくなった場合、選択肢はあまりありません。その場合、その周辺のトラックのみに制限されているため、それを保存する方法が実際にはありません。ですから、新しい法律でそれを打ち消す良い点の XNUMX つは、新しい法律では、古い法律ではなかった、A は XNUMX 年間有効であり、地域センター プロジェクトの場合は、USCIS が発行したポリシー マニュアルによると、XNUMX が適切に提出されてから XNUMX 年間有効であるという点です。これは良いことです。TEA を分析して、今から XNUMX か月後に落ちるかもしれないと思っていても、XNUMX、XNUMX、XNUMX をうまくまとめることができ、そのデータが変わる前に提出することができれば、XNUMX 年間はロックインされるはずです。その XNUMX 年間のロックイン期間を活用できます。また、失業率が高い場合のさまざまな方法論では、データは XNUMX 月に出る場合と XNUMX 月に出る場合があります。つまり、使用している方法論に応じて、データが変化する可能性がある主な時期が XNUMX 年に XNUMX 回あります。地方側では、はるかに安定しています。しかし、地方の郡をリストしている政府は、それを随時更新します。そして、私は実際に、近いうちに更新されることを期待しています。そして、それは祖父にとって大きなものとなるでしょう。
アリ・ジャハンギリ: しかし、956 を提出すると、適用除外となります。
マイケル・ケスター: それで、その2年間は大丈夫ですよね。ええ。法律では2年間です。
アリ・ジャハンギリ: それで、もう一度、ルールが何であるかをみんなに伝えてください。20,000 の非 MSA ですか。このルールが何であるかをみんなが理解できるように、このルールについて説明しましょう。
マイケル・ケスター: はい。農村部に関しては、新しい法律は農村部のTEAに関連する変更は何もしていません。私がこの業界にいた間ずっと、そしてそれよりずっとずっと前から同じでした。つまり、25つの基準です。私のクライアントの多くは、「これは本当に小さな町ではないので、農村部ですか？」と尋ねますが、私は「いいえ、それは大都市統計地域に属しているからです」と答えます。ですから、最初の鍵は、大都市統計地域、つまりMSAの外にいる必要があるということです。MSAの中には非常に小さいものもあります。ニューヨーク市のMSAのように、30、5の郡からなる巨大なものもあります。ですから、実際上、これらの地域は農村部と見なされるものですが、USCISの目的、EB-20,000の目的から見ると、MSAの一部であるため、農村部ではありません。ですから、MSAの外にいる場合は、それが良い第一歩です。通常、これがクリアするための主な最初のステップです。2020 番目のステップは、最新の XNUMX 年ごとの国勢調査に基づいて、人口 XNUMX 人の町の外にいる必要があることです。良いニュースは、XNUMX 年の国勢調査が発表されたばかりなので、今後 XNUMX、XNUMX 年は人口の変化を心配する必要がないことです。これは良いことです。しばらくは安心していただけます。
アリ・ジャハンギリ: MSA を見てみましょう。MSA かそうでないかはわかります。町について見てみましょう。町について見てみましょう。町、小さな町、ただし人口 20 人以上の町を例に挙げましょう。町の例を挙げてください。20,000 人以上。もちろんです。
マイケル・ケスター: それで、私は田舎の良い郡を思い浮かべようとしています。私はテキサスにいるので、おそらく皆さんにはあまり知られていないでしょう。しかし、テキサス州カー郡はオースティンの西、オースティン MSA の西にあります。カー郡は MSA の外にありますが、カービルは町です。カービルには大きなフォーク フェスティバルがあります。興味のある方は、音楽フォーク フェスティバルに参加してください。人口は 20,000 人以上です。カー郡自体は、カービルの市域内を除いて田舎です。つまり、そういうことです。つまり、これらの郡は MSA の外にはほとんどなく、通常、ほとんどの郡には人口 20,000 人以上の都市がありますが、そのうちの XNUMX つしかありません。つまり、田舎ではないと定義された地域が XNUMX つだけあり、郡の残りの部分はその都市または町の市域外にあります。
アリ・ジャハンギリ: ということは、この町には 100,000 万人ほどの人が住んでいて、市の境界外では依然として田舎なのでしょうか?
マイケル・ケスター: いいえ、MSA ガイドラインに基づくと、MSA の開発方法は、人口 50,000 人を超える都市中心部があれば自動的に MSA に配置されることになります。
アリ・ジャハンギリ: したがって、連邦 MSA は、行政管理予算局が発行する国家 MSA のような連邦政府のものです。
マイケル・ケスター: 先ほども言ったように、彼らが最後にリストを更新したのは 5 年前です。ですから、彼らが最終的にこの更新されたリストを発表するとき、EB-XNUMX コミュニティ全体で、いくつかの郡は MSA から外される可能性があるため田舎になるだろうが、いくつかの郡は MSA に追加されるだろうという興味が確実にあるでしょう。ですから、彼らがどのように最終的に変更するかを見るのは興味深いでしょう。そしてまた、国勢調査後の最初のリストが作成されると、通常は毎年変更される可能性があります。ですから、ここで発表されるこの最初のリストに、おそらく今後数か月以内に、かなりの変更を加えることになると思います。しかし、その後は、次の国勢調査までの毎年の調整は、それほど悪くないはずです。あちこちの郡だけになるとは思わないでください。
アリ・ジャハンギリ: では、聞いている皆さんのために、簡単にまとめさせてください。まず、MSA の外にあるかどうかという質問ですね。はい。もし外にあるなら、その郡を見て、人口 20,000 人以下の都市の外にあるかどうか、あるいは MSA ではないので 50,000 人以下かもしれないかどうかを確認します。つまり、40,000 人は 40,000 人の都市でも何でもよいのですが、その郡の都市の境界内、つまり都市の外にある限り、それは依然として田舎として分類される可能性があるということですね。
マイケル・ケスター: 正解です。はい。MSA の外、そして人口 20,000 人を超える都市や町の外であれば、そうですね、大丈夫だと思います。わかりました。
アリ・ジャハンギリ: それ以外に3つ目のルールはありますか、それともルールは2つだけですか?
マイケル・ケスター: 今のところ、インフラプロジェクトにも例外があります。それが正確に何を意味するのか、誰か知っているかどうかはわかりません。USCISがインフラプロジェクトが何であるかを公表したかどうかはわかりません。明らかにインフラプロジェクトであるため、疑問の余地がないプロジェクトもあります。しかし、それらは依然として高い失業率と農村部の側面が主なアイデアです。
アリ・ジャハンギリ: つまり、MSA は基本的に、人口 50,000 人を超えるすべての都市を対象として、その周りに円を描くということになります。
マイケル・ケスター: 多かれ少なかれ、私が言ったように、彼らは通勤パターンに基づいてそれを区別します。したがって、メインの MSA 郡、または彼らが MSA の中央郡と呼ぶ郡と多くの経済的相互作用を持つ郡がありますが、通勤パターンなどを通じて経済的相互接続性があるため、MSA にも追加されます。したがって、もっと分析する時間があれば、OMB ガイドラインに従って、誰が追加され、誰が削除されるかを推測して確認するつもりでした。残念ながら、最近はそのための時間がありませんが、彼らがそれを持ち出すまで待つしかありません。しかし、MSA の一部である郡の多くは、巨大な都市中心部を持たず、大きな主要都市を持つ大きな郡とつながっており、経済活動を共有しているだけです。
アリ・ジャハンギリ: マイク、それは素晴らしいリソースですね。EB5Investors.com か何かを聞いてみろという音楽が聞こえてくる時ですね。あなたのサイトの名前は何ですか?
マイケル・ケスター: はい、Impact DataSource.com のみを除いて同じです。
アリ・ジャハンギリ: Impact DataSource.com です。これは、マイケルが他のどのマップよりも多くの点で優れていると私が思うこのマップを推進するための大きな推進力になるでしょう。マイケル、最後にもう 1 つ質問したいのですが、これはあなたのビジネスに対する半ば売り込みのようなものですが、経済レポートだけを作成しているのですか? ビジネス プランやその他のことも作成しているのですか?
マイケル・ケスター: はい。今は経済研究とTEAの仕事、新しい地域センターの申請などで忙しいです。だから今はビジネスプランをあまりやっていません。過去にもやりましたし、何年にもわたってたくさんやってきました。でも今は経済研究に集中しています。
アリ・ジャハンギリ: マイケル、あなたはワンストップショップです。みんないつも、マイケルに相談すればいいと言います。
マイケル・ケスター: そうです、それが問題なのです。この業界には、あなたを助けることができる同僚がたくさんいます。ですから、もしあなたが私に相談していただければ、私たちがあなたのためにそれをやりますし、あなたはそれらの指揮を執ることができるでしょう？
アリ・ジャハンギリ: ビジネスプランをクォーターバックで管理できます。
マイケル・ケスター: はい、その通りです。ですから、人々は私を通して仕事をすることができ、私たちは私と同じような古い請負業者の 1 人か、業界の他の同僚と協力して仕事を成し遂げます。そして、すべてを私を通して進めることができます。
アリ・ジャハンギリ: そうですね。そういう意味では、あなたはクォーターバックですね。CMが流れ、トミーが手を振っているのが聞こえます。マイケル、私があなたのインタビューを自分でできてよかったです。近いうちに私たちのイベントか海外であなたに会えることを願っています。
マイケル・ケスター: うん。ありがとう。楽しかったよ。
アリ・ジャハンギリ: 以上が、EB5 Investors 誌による The Voice of EB5 でした。このエピソードの詳細については、EB5Investors.com/podcast をご覧ください。EB-5 に関する最新の議論を常に把握するには、ポッドキャストを聴く場所にかかわらず、必ず番組を購読してください。番組が気に入った場合は、ぜひ XNUMX つ星のレビューを残してください。大変助かります。また来週お会いしましょう。