民間ファンドと投資会社は、EB-5 ファンドをどのように構成すべきでしょうか? コンプライアンス手順、貸し手と借り手の代理、配置契約、関連契約について学びましょう。Bradley Arant Boult Cummings, LLP のパートナーである Shae Armstrong 氏と EB5Investors の Ali Jahangiri 氏とのこの対談では、適切なファンド構成の概要を説明します。
シェイ・アームストロング: 昨年の私の業務の 90% は EB-20 の 5% でした。あなたが本当にスポンサーを大切にし、そのスポンサーが投資家を大切にしていれば、取引の世界でこれ以上の忠誠心は考えられません。そして、同じスポンサーが複数世帯の買収を行っているため、他の多くの仕事、従来の仕事につながります。彼らは他の不動産に投資し、何かを建設しています。彼らは不動産に関連しない独自のベンチャーも持っているかもしれません。彼らは皆、あなたと同じように起業家です。そして、それは非常に多くの仕事につながります。あなたが良い仕事をしてプロジェクトが成功すれば、それは投資家の成功を意味します。ほとんどの場合、あなたは生涯の顧客を持つことになります。
アリ・ジャハンギリ: これは、EB-5 Investors 誌の The Voice of EB-5 です。毎週、EB-5 投資分野の専門家と座って、最新の EB-5 ニュースに関する貴重な洞察を得ています。Ali Jahangiri による EB-5 の声へようこそ。私たちの良き友人の 5 人である Shae Armstrong と一緒にここにいられてうれしく思います。Shae と私は長年の知り合いです。彼は、EB 5 が始まったころからそのイテレーションに参加していました。Shae は、不動産、主に医療、小売、製造、ホスピタリティなどの業界のさまざまなクライアントを代理しています。Shae は、クライアントを大切にし、面倒を見ているさまざまな企業弁護士の XNUMX 人と言えるでしょう。彼は、PMS、ローン文書、証券文書、サブスクリプション契約などの分野を専門とする人物です。開発者が最初に EB-XNUMX を開始したい場合、彼に電話して話をする相手です。彼は旅行が大好きです。彼はダンスが上手で、社交的に一緒に過ごすのがとても楽しい人です。皆さんが彼と付き合う機会があれば、ぜひお勧めします。シェイ・アームストロングを歓迎してください。
シェイ・アームストロング: ありがとう、アリ。
アリ・ジャハンギリ: どういたしまして。シェイさん、あなたは現在ブラッドリーという会社でパートナーを務めていますね。その会社の正式名称は何ですか？
シェイ・アームストロング: はい。私はブラッドリー、アラント・ボルト・カミングスです。自己紹介をする前に、EB-5の最初のイテレーションについてお話ししたいと思います。それは、私がまだ子どものいなかった頃のことです。当時は婚約していたと思います。11歳と5歳の子どもがいて、今よりも国際的には少し荒れていましたが、楽しい時もありました。一番楽しかったのは、ランダムに選んだ都市に現れて、友達全員に会ったり、プロジェクトの投資家を助けたりできたことです。そうです、私はブラッドリー、アラント・ボルト・カミングスです。私はダラス事務所のパートナーで、私たちの事務所はマルチプラクティスの事務所です。実際、私たちの事務所の地理的範囲は、基本的にダラスからワシントンDCまでで、ほとんどの事務所はそこにあります。私は事務所の不動産金融部門の法人業務に携わっています。結局のところ、私は不動産金融弁護士の地位の低い証券弁護士に過ぎませんが、私の専門分野は 2008 年頃からずっと EB-XNUMX でした。
アリ・ジャハンギリ: 企業向けだけに限ったことではないことは承知しています。開発者にとっても役立つ内容にしたいと思っています。EB-5 を申請したいとおっしゃる方がいらっしゃいます。さまざまなプロジェクトを次々と立ち上げていらっしゃると思いますが、どのような人があなたに電話をかけてくるのか、ケース スタディをまとめていただけますか。どのような要望があり、どのような対応をされるのでしょうか。
シェイ・アームストロング: 私は、キャリアの中で多くの弁護士と逆の方向から仕事をしてきたため、EB-5 に関して多少独特な見解を持っていると思います。キャリアの前半は、大手デベロッパーの EB-5 資本部門を社内で管理していました。そのため、多くのスポンサーが経験していることを経験しました。証券ライセンスを持ち、EB-5 資本を調達するためのプロジェクトのプレゼンテーションを行うため、また法務作業をサポートするために海外に派遣されました。そのため、私は以前その運用側にいたため、スポンサーが EB-5 を把握して EB-5 の効率性を高め、最も重要なこととして、プロジェクトで EB-5 資本を調達するという課題を理解しています。それでは、EB-5 プロジェクトの例を挙げてみましょう。EB-5 のより伝統的な規模の取引と、最近 EB-5 で行ったユニークなひねりを加えた取引を紹介します。現在、アイダホ州でユニークなプロジェクトが進行中のようです。これは、ジャクソンホールのコミュニティを支える農村地域と、ジャクソンホールやアイダホフォールズに居住または勤務する人々のためのより手頃な住宅を捉えたものです。ですから、これは本当に素晴らしい取引です。EB-5 のスイートスポットは 20 万ドルから 50 万ドルなので、その範囲です。彼らはすでにインドの多数の投資家と交渉しています。
これは 100 人の投資家が参加するプロジェクトではありません。おそらく 5 人程度になるでしょう。条件がどうなるかは明らかにできませんが、EB-90 で得られる従来の収益と地方への経済的影響は、双方にとって有利です。投資家にとっては、優先ルールの枠内で活動できるというメリットがあります。投資するプロジェクトが素晴らしいものになるというメリットもあります。スポンサーにとっては、特に金利が上昇する中で資本コストを最小限に抑えられるというメリットがあります。また、地元にとっても、実際の雇用創出、建設による影響、住宅に対する真のニーズを満たすというメリットもあります。ここで、少しユニークな点をお話ししましょう。多くの場合、そして私も同意しますが、私の取引の XNUMX% は従来の不動産開発プロジェクトですが、ユニークなプロジェクトもいくつか手掛けており、最近では歯科サービス組織もその XNUMX つです。私たちには、米国で経営管理の修士課程を終えようとしている息子さんが、叔父の歯科プログラムに投資したいと考えていました。叔父はインド系ケニア出身の有名なクリケット選手です。この素晴らしい人物は、DFW 全域で歯科医院を経営しており、市場価格を引き上げようとしています。都市部の若者は、矯正装置を買うのに苦労しています。
あるいは、本当に歯科治療が必要なのです。彼は、低所得の家庭に手頃な価格で歯科サービスを提供し、子供たちに歯科治療を提供しています。これは素晴らしいことだと思います。法律上、弁護士でない人が法律事務所の一部を所有できないのと同じように、歯科医でない人、つまり彼の甥は歯科医院の一部を所有できません。彼の甥は、MSO（医療サービス組織）などの歯科サービス組織を立ち上げることに本当に興味を持っていました。そこで私たちは、DSOで管理を開始しました。歯科医院を管理するスポンサーです。そして今、彼らはそれらのサービス、つまり歯科医院のバックオフィス、管理サポート、歯科医院の運営サポート、非臨床医向けのサービスを手がけ、マーケティングを行っています。そして今、彼は手がけて、テキサス州内の他の歯科医院にマーケティングを行っています。これはユニークな展開でした。このプロジェクトは約800,000万ドルでした。また、今私の机には200億ドルの取引があります。そしてその間にあるものすべてです。 EB-5 は、特定の不動産タイプである必要がないので、とても気に入っています。小規模でも大規模でも構いません。大規模な取引の場合は、融資のように扱われることもあります。しかし、小規模な取引の場合は、単なる株式投資になるかもしれません。EB-5 が提供する柔軟性が気に入っています。
アリ・ジャハンギリ: それで、彼らは主に 5 万ドル、10 万ドル、それとも 5 万ドルを求めているのでしょうか。EB-XNUMX の多くが自らそれを行っているのを見ると、最適な金額はいくらでしょうか。もちろん、地域センターにアウトソーシングできるのはわかっていますが、自ら市場に参入したいと考えている人たちは、小規模な取引の方が効率が良いため参入しているのだと思います。小規模な取引を地域センターに提供できない場合、彼らはそれを引き受けません。
ということは、こうした小規模な取引が自ら市場に参入し、友人や家族を通じて資金を調達しているということでしょうか? どのようなことが起こっているのでしょうか?
シェイ・アームストロング: それは素晴らしい質問です。それは彼らが海外でターゲットにしている市場によって大きく異なると思います。ですから、現在私は、他の多くの EB-5 実務家と同様に、インドに重点を置いています。素晴らしい顧客層と、最高レベルの誠実さです。これは中国とは少し異なるモデルです。例を挙げてみましょう。私の顧客がニューメキシコ州アルバカーキに 25 万ドルの住宅 Home2 Suites を建てるとします。そのインド系アメリカ人は、おそらく彼の出身地であるグジャラート州や南インドなど、インドのどこかにすでに人脈を持っています。つまり、海外に彼の取引に投資する家族や友人がいるのです。ですから、コミュニケーションと透明性があると思います。投資の初日に、取引の構造化まですでに確立されています。そのため、こうしたタイプの取引のスイート スポット、つまり 20 人、XNUMX 人、XNUMX 人、XNUMX 人の投資家を引き込むことは、XNUMX 万ドルの取引の資本スタックに大きな違いをもたらします。また、全員がお互いを知っているため、プロセスが合理化されます。また、両親が一緒に育ったため、スポンサーがそのような投資家に対してより高いレベルの責任を負っている場合もあります。両親は同じ町の出身で、同じコミュニティに属しています。中国では、小規模な取引もありますが、はるかに大規模な取引もあります。歴史的に、両方の市場にはプラス面とマイナス面があります。おそらく中国でしょう。市場の歴史は長く、おそらくより制度化されています。適切なネットワークとつながることができれば、より多くの資本を調達できることに、私たち全員が同意すると思います。
アリ・ジャハンギリ: それで、ネットワークに関して言えば、多くの人は「もう投資家はいる」と言っているのでしょうか、それとも「主流の EB-5 市場で資金を調達する必要がある」と言っているのでしょうか?
シェイ・アームストロング: はい。ですから、今のところは50/50くらいだと思います。5回中1回です。インド系アメリカ人のホテル経営者が私のところに来たら、おそらくすでにターゲットを設定しているでしょう。今、彼は他の投資、他のEB-2投資を探していますが、通常、少なくとも5つか100つは設定しているので、そこから利益を得ます。それでも資本コストは大幅に減少しますが、私たちには別の側面がありますよね？EB-5証券プロジェクトの弁護士、不動産金融の弁護士として、これらの個人に対して正直であることが重要だと思います。彼らがあなたのところに来たとき、ああ、あそこに飛んで5人のEB-XNUMX投資家を獲得するよ、などと言うのではなく、正直でなければならないと思います。ですから、私は彼らに、実績のあるあなたのようなグループに連絡を取り、マーケティング戦略を整えるよう勧めています。彼らが私と契約する前に、私の目標は、クライアントのために無駄な取引コストを積み上げることだけを望んでいないことです。第一に、それは実務を構築する上で最悪の長期戦略です。しかし、私は彼らに EB-XNUMX Investors.com に連絡してマーケティング戦略を考え出してもらい、それから私に連絡してもらい、彼らが適切だと思う方法でケーキを焼かせてもらいたいのです。
アリ・ジャハンギリ: 批判はありがたいですが、興味深いのは、私もあなたと同じように、この件に関して多くの電話を受けており、多くの場合、あなたに紹介しているのは、彼らが独力でやろうとしていて、ある程度理にかなった投資家がいるときです。彼らのために書類を作成すればいいのです。彼らには5人か6人の投資家がいて、3万ドルで4万ドルを調達しています。自分でやるなら、それは悪い方法ではありません。自分でやるのは問題ありません。私は実際に、投資家のグループを集めて自分でやることを勧めていますし、あなたはこうした書類作成をかなり効率的にこなしています。それで、結局どうなるのでしょうか。開発者があなたのところに来て、「ねえ、投資家が5人か6人いるんだけど、XNUMX人からXNUMX万ドルを調達したいんだ」と言うのです。それが不動産業者であろうと、どんなビジネスであろうと、それはすべてです。彼らがあなたを通して移民弁護士を雇ったり、その他のことをしたりしたとしても、あなたの負担分または全体的に、彼らをゴールラインを通過させるのにどれくらいの費用がかかりますか？ Shae Armstrong と Bradley に行って、「投資家が XNUMX 人か XNUMX 人いて、事業計画と経済レポートがあり、法的文書も用意する必要がある」と言う場合、全体的な費用としてどれくらいを見ればよいでしょうか。そこで何を見ますか？
シェイ・アームストロング: まだ話し合っていないこと、私が取り上げたい点が 956 つあります。ご存知のとおり、プロジェクトを代表するコストが増加する 17,000 つの大きな変更がありました。それはファイルです。私のような下級の非移民弁護士が USCIS に I5F フォームで申請するのは今回が初めてです。これは従来、プロジェクトごとに支払われるものでしたよね? つまり、プロジェクト コストと EB-5 プラットフォームの開発、および追加コンポーネントに XNUMX ポンド以上増加したことになります。実際には、地域センターと提携している場合はさらに XNUMX つのコンポーネントが追加され、その価格が上昇しています。当然のことですが、地域センターは新しい法律の下でより多くの責任を負っています。ですから、それは理解できます。XNUMX 番目は、誠実性対策です。そうです。監査済みの財務諸表、または私が推奨するものです。 EB-XNUMX プロキシのような人に投資管理を適切に行ってもらい、すべての投資家に透明性を提供する方が安全でマーケティング効果も高いと思います。これは本当に素晴らしいプログラムです。ブロックチェーンで駆動する最新のものです。中国で投資家がログインして、雇用創出に関するリアルタイムの最新情報を確認できます。自分のお金は絶対に素晴らしいプラットフォームですが、世の中には優れた選択肢がたくさんあります。それでも、
アリ・ジャハンギリ: ビジネス プランと経済レポートを入手する必要があります。これらはサードパーティのコストです。サードパーティの範囲はどのくらいですか?
シェイ・アームストロング: それで、皆さんのために私のリストを一つずつ見ていきましょう。弁護士費用については、幅広い範囲がありますよね？しかし、総開発費から調達する場合、不動産開発取引だと仮定すると、限定サービスホテルの20万ドルから80万ドルの範囲です。200億ドルのカテゴリーから上がると、コストは本当に変化し始めます。しかし、このスイートスポットでは、開発費は20万から80万ドルとしましょう。書類も私もそうです。10人か30人の投資家を調達するかは、実際には問題ではありません。構造的にまとめなければならない書類の量は、同じです。したがって、コストはかなり一定しています。つまり、おおよその金額で、また、いくつかの偶発性があります。これはローンモデルですか？それともエクイティモデルですか？しかし、全体としては、法的費用の面で 50,000 ドルから 70,000 ドル、証券の面で、プロジェクトの法的側面での証券の提供と経済分析の見積もりを想定すると、プロジェクトあたり 12,000 ドルから 20,000 ドルになります。地域センターの提携。25,000 ドルから 35,000 ドルの初期費用と、投資家の数に応じた何らかの手数料がかかります。
投資家から資金を集める場合、投資家 5,000 人あたり年間 526 ドルを支払う必要があるかもしれません。これも幅が広いです。さらに、プロジェクトが USCIS に提出する必要がある 17,795、115,000、115,000 件の申請料があり、これは基本的に移民弁護士がフォーム I-800,000 を提出するための窓口を開くためのもので、合計で 1.05 ドルになります。したがって、私の予測では合計で約 500,000 ドルです。これは再び推定値ですが、約 1 ドルです。プラットフォームを構築します。投資家に競い合っている場合でも、マージン、つまり投資家を株式に置き換えてその株式を XNUMX 年間保持する場合、投資家が XNUMX 人でも損益分岐点になります。XNUMX 人なら、それだけの価値があります。XNUMX ドルで、投資家を XNUMX 人集めれば、考えるまでもありません。マージンは非常に大きくなります。そのため、価格が上昇しました。製品側では価格が XNUMX 倍になった可能性があります。しかし、再び、彼らが受け取る金額は主に XNUMX 万ドル、つまり XNUMX 万ドルで、もはや XNUMX 万ドルや XNUMX 万ドルではありません。
アリ・ジャハンギリ: したがって、150万ドルの法定費用でおそらく彼らの費用を賄えると考えられます。
シェイ・アームストロング: 時々とは言いませんが、少額でも 115,000 ドルから 130,000 ドルくらいだと思います。
アリ・ジャハンギリ: これは、私が聞いた多くの見積もりよりも実際は低いです。つまり、115 ドルあれば、法的側面に関する書類一式が手に入るということです。
シェイ・アームストロング: そうです。ただし、プエルトリコ東海岸で 150 億 150,000 万ドルのリゾート プロジェクトを実施する場合、おそらく XNUMX 万ドル程度を視野に入れることになるでしょう。
アリ・ジャハンギリ: そうですか？それは、ご存知のとおり、使用される投資文書ですか？ たくさんの文書があり、そのうちの 50,000 つが私募覚書、つまり証券開示文書です。 それを割り当てる場合、PPM または証券文書の範囲はどのくらいになりますか？ それだけを割り当てる場合、それはいくらになりますか？ XNUMX 以上の予定ですか？
今聞いている話とほぼ同じですね。ローンを組む人もいるでしょう？ 開発者の中にはローン モデルを使って自分自身にお金を借りる人もいれば、優先モデルを使う人もいます。 法務面ではどちらがやりやすいですか？ 開発者とローン契約書を作成するのと、起草目的で優先モデルを使うのとではどちらが簡単ですか？
シェイ・アームストロング: 優先モデルを採用する方が、我々にとっては簡単です。単純に、書類が少なくなるだけです。JC および NCA レベルの LLC 運営契約が資金の流れを管理します。ローン契約とは異なり、ローン書類は別々に山積みになりますよね? つまり、コストはおそらく 10,000 ドルまで増加することになります。
アリ・ジャハンギリ: 分かりました。大規模な取引はより複雑で、おそらく地域センターが彼らや他の人々と交渉するなど、さまざまなグループが関与しているため、コストが高くなるのは興味深いことです。しかし、小規模な取引では、それほどコストがかかるとは思いません。5人または6人の投資家がいる小規模な開発業者は、あなたのところに来て、115万XNUMX千ドルを費やし、投資家に連絡を取るための完全な文書一式を手に入れます。そして、彼らはこれらの第三者を利用します。
シェイ・アームストロング: そうですね、超小規模のブティックホテル、あるいはサービスが限定されたホテルを考えてみましょう。田舎にあるとしましょう。総開発費が 12 万ドルだとしましょう。基本的に友人や家族を招いたり、インドのネットワークに提供したりするのであれば、監査済みの財務健全性対策要件に従うことになるでしょう。また、エスクロー機能も必要ありません。ローン書類も必要ありません。そうですね、おっしゃる通りです。取引が小さくなるほど、必要なコンポーネントにまで削ぎ落とすことができます。
アリ・ジャハンギリ: ええ、やりたい人はたくさんいると思うので。つまり、私は 1 日に 3 件の開発者からの電話を受けています。つまり、参加したい人がたくさんいるということです。これらの開発者のほとんどにとって最大の障害は何だと思いますか? まだ権利を持っていないということでしょうか? いつも何を待っているのですか?
シェイ・アームストロング: それはプロジェクト側からだと思います。不動産開発側では、通常、資金調達についてはまだ少し曖昧な部分がありますが、それは理解できます。特に今日の不安定な市場においては。そのため、EB-5 に関しては、以前よりも資本スタックをまとめるのが難しくなっているようです。最大の課題は、EB-5 の観点からは、市場が閉鎖されてから再び活性化したため、多少混乱していることだと思います。そして、中国では、中国の代理店市場が混乱しました。そのため、リンクするのは少し難しいです。マーケティング資本に関しては、中国でいつもの容疑者、または通常のプレーヤーが誰であるかは事前にわかっていました。しかし、市場は落ち着きつつあると思いますが、新しい法律の下で誰が効果的に資本を調達し、誰がそうでなかったかはまだわかりません。つまり、中国では市場が少し混乱しており、資金調達が少し難しくなっているのです。
アリ・ジャハンギリ: ええ。でも、市場は回復しつつあると思います。私は常に人々と電話で話していて、状況を把握しているので、回復しつつあります。ですから、今参入することをお勧めします。参入するには絶好のタイミングでしょうし、電話をかけるには絶好のタイミングでしょう。ローンの書類と書類をまとめて、すぐに参入してください。地域センターに電話するか、自分でやってください。市場は回復しつつあると思います。皆さんも、書類作成のビジネスで回復しているのを感じていますか?
シェイ・アームストロング: ええ。中国の観点から言うと、私は中国について、今、95件の中国案件、または中国市場に焦点を当てた案件をデスクに置いています。これはとてもうれしいことです。というのも、皆さんご存知のとおり、旧法のもと、中国の後退により、しばらくの間、私は3、4年、中国市場の案件に携わっていなかったからです。そしてインド側では、他にも市場があることは知っていますが、インド側での私の業務の15％は、新法が施行される直前の市場に集中しています。旧法が失効するまでは、30人またはXNUMX人の投資家プログラムで、現地のデベロッパーに投資している個人が誰なのかはわかっていました。しかし、現在、インド市場では、いや、XNUMX人、XNUMX人の投資家が欲しいという、より積極的なオファーが見られるようになりました。これはうれしいことです。
アリ・ジャハンギリ: そうですか？あなたはインド市場で多くの仕事をしているのに気づきました。インド市場とのつながりは何ですか？インド市場全体とのつながりは何ですか？あなたがその特定の分野の専門家であることは知っていますから。
シェイ・アームストロング: 幸運なことに、私はインド系アメリカ人で、EB-5 の分野で活躍している親しい友人が何人かいます。私はパテル法律事務所で、マネージング ファウンデーション パートナーのラケシュ パテル氏と 5 年間顧問を務めました。ラケシュ パテル氏は、あなたもよく一緒に仕事をしている方だと思いますが、インドから EB-5 移民に関する素晴らしい仕事をしてきました。インド市場を紹介してくれたり、飛行機に飛び乗って古いステーション ワゴンに飛び乗ってグジャラート州中をドライブしたり、地元の料理の店に私を押し出してくれたり、まずいものを食べそうになると手を握ってくれたり、彼と彼のパートナーには感謝しています。彼らはまるで私のツアー ガイドのようでした。彼らは私の異母兄弟のようなものです。EB-5 業界では、私たち全員が素晴らしい関係を築いています。これは、EB-XNUMX コミュニティーに参加しているだけで生まれた関係の XNUMX つです。
アリ・ジャハンギリ: 現在、開発者と取り組んでいるクールなプロジェクトはありますか? 歯科医のプロジェクトについて言及されていましたが、他にも何かクールなプロジェクトが予定されていますか?
シェイ・アームストロング: 皆さんご存知の、島にあるリゾートにとても興奮しています。それだけしか言えませんが、これは大きなプロジェクトで、とてもクールなプロジェクトです。そして、プレゼン資料をもらって、「そうだね、ねえ、一日中ホーム2スイートを送ってくれれば、それを実行するよ」という感じで、ワクワクしますし、経済的にも素晴らしいのですが、オーシャン ホテルのリゾートに200億ドルか何かのプレゼン資料をもらうのもクールで、本当にワクワクします。
アリ・ジャハンギリ: それで、あなたの仕事内容に関連して、あなた方やその会社が何をしているのかという質問以外に、移民の分野にも携わっているのですか？移民業務は扱えますか？
シェイ・アームストロング: できます。私はEB-5プロジェクトを担当しているので、移民側で投資家をサポートする別の法律事務所があると非常に助かることが多いのですが、それは私たちが喜んで提供するサービスです。
アリ・ジャハンギリ: いいですね。そういうわけで、私たちはさまざまな弁護士を招いて、彼らの業務などについて話しました。あなたはあなたの会社、あなたはあなたの会社の EB-5 担当者ですが、あなたの会社では他に何かやっていることはありますか。知識として。あなたの会社が税金ベースなのか、それとも…
シェイ・アームストロング: 弊社には約 700 人の弁護士がおり、多くの分野をカバーしています。弊社の専門分野の一つは、私の業務分野と非常によく合致しており、弊社は国内トップクラスの建設訴訟事務所であり、非常に活発に業務を行っています。弊社は各地に弁護士を配置していますが、テキサス州ヒューストンに多く、国内および海外の業務も行っています。弊社は多岐にわたります。医療プロジェクトなら何でも担当します。これもまた、私の DSO と非常に重なる部分です。ナッシュビルに弊社最大のオフィスがあるため、医療弁護士を同行させました。つまり、弊社は医療事務所から大規模な訴訟事務所までです。全国的な業務や全国的な業務を行っているパートナーがいることは、EB-5 では役に立ちます。なぜなら、アイダホで取引がある場合、アイダホでライセンスを持つ弁護士に業務を任せることができるからです。
アリ・ジャハンギリ: あなた方は事実上全国的な業務を行っており、建設訴訟を扱っています。たとえば、建設業者、GC がこれに失敗した。彼らを訴える、といったような建設訴訟、あるいは GCS が下請け業者を追及する、あるいはほとんどがそのようなものなのでしょうか。
シェイ・アームストロング: 両方です。しかし、本当のニッチは建築欠陥にあります。
アリ・ジャハンギリ: 屋根が落ちたら、ああ、10年保証があるんだ。シェイの会社を雇って保険とか何とかを請求しよう、って思うよね。
シェイ・アームストロング: まさにその通りです。それは、その専門性とパートナーが見てきたもののおかげです。多くのスポンサーが航空契約書を取り出す建設契約書を誰かが見るのに、私たちは素晴らしい取引慣行になります。私は建設の専門家ではありませんが、多くの混乱を見てきたパートナーに、それらの契約条件を調べてレビューしてもらいたいと思っています。あなたもそうですか。
アリ・ジャハンギリ: サードパーティの管理をやっている皆さん、建設リリースやEB-5のためにサードパーティのエスクローリリース会社と連携していますか？その点でも協力していますか？EB-5の場合、ご存知のように、雇用を創出するために多額の資金が必要で、払い戻しが行われたり、建設が行われたりすることがあります。彼らもあなたにサポートを求めてきますか、それとも、このサードパーティ会社を利用して、EB-5の建設引き出しを処理してもらうように言うだけですか。
シェイ・アームストロング: ええ、通常は第三者の会社ですが、エスクロー契約書や、起草が必要な最初の書類の見直しのために来ます。おっしゃるとおり、EB-5 の素晴らしい点の 90 つは、今年の私の業務の 20% が EB-5 になるということです。昨年は EB-XNUMX が XNUMX% でした。あなたが本当にスポンサーを大切にし、そのスポンサーが投資家を大切にしていれば、取引の世界でこれ以上の忠誠心は考えられません。そして、同じスポンサーが複数世帯住宅の買収を行っているため、他の多くの仕事、従来の仕事につながります。彼らは他の不動産に投資し、何かを建設しています。不動産に関連しない独自のベンチャーも持っているかもしれません。彼らは皆、あなたと同じように起業家です。そのため、多くの仕事につながります。あなたが良い仕事をしてプロジェクトが成功すれば、それは投資家の成功を意味します。ほとんどの場合、あなたは生涯の顧客を持つことになります。
アリ・ジャハンギリ: ええ、投資家側としては、常に返済してもらい、安全を確保することに重点を置いています。私たちの記事やあらゆる活動で、そのことを何度も耳にしています。ですから、皆さんも同じ考え方を持っていてうれしいです。開発者に関してもう 12 つ重要なことは、皆さんも同じメッセージを伝えていることは承知していますが、このプログラムは無料のお金ではありません。より安いお金であり、投資家に元本を、そしてどのような形であれ、適時に返済することです。そして、第三者の仲介業者と協力します。私たちの業界の多くの人が、これは実質的に無料のお金だと言うのは知っています。ええ、それは安いお金です。無料ではありません。政府の補助金のようなものでもありません。投資家がいて、受託者責任があり、返済しなければならない人々がいます。開発者にとって、業界の評判は私たちにとって非常に重要であることを知っておくことは本当に重要だと思います。私たちはこの仕事に5年、XNUMX年以上携わっていますから、シェイ、あなたの評判と私の評判はとても大切だとわかっています。ですから、ご存知のように、デベロッパーは税額控除を求めて他のところへ行きます。あなたはEB-XNUMXを求めて私たちのところに来ます。ですから、あなたが建設訴訟も手掛けていることを嬉しく思います。それは私たちにとって重要な側面だと思います。あなたの会社がそんなことをしているとは知りませんでした。ですから、もし興味を持っている人がいたら、あなたに連絡します。最後に、シェイ、あなたのスプレッドシートの詳細について少しだけ触れていただけますか。たとえば、私がデベロッパーで、あなたのところに「書類を作ってください」と来たとします。しかし、デベロッパーには、事業計画書や経済レポートを作らずにあなたのところに来てほしいと思いますか。そのすべてについてクォーターバックが必要ですか、それとも特定の書類を持って一緒に来てほしいですか。
シェイ・アームストロング: 通常、EB-5 取引をするときのように、最初の電話をします。私は答えが必要な質問のリストを準備します。証券書類と事業計画を完成させるために必要な書類です。EB-5 については、優れた事業計画作成者が大勢います。私はクライアントに、EB-5 事業計画を作成することを好むと伝えています。最初に行う EB-5 事業計画を作成すれば、ローン書類やサブスクリプション契約、その他の補助書類、エスクロー契約を含む PM の草稿作成を開始するときに、取引をよりよく理解できるからです。私は取引を素人にもわかる言葉で理解しています。そのため、私は常に事業計画を作成するように依頼します。そして、最初の電話では、取引の引受人を雇う前の最初の 1.05 つのステップは、DEA か非 DEA か、そして NTA の場合は 5 万ドルのサンドボックスでプレイする用意があるかどうかです、と常に伝えます。 5 番目に、この電話の直後に、私のお気に入りのエコノミストを紹介します。世の中には優秀なエコノミストがたくさんいます。しかし、インパクト データ ソースの Michael Kessler 氏をすぐに Michael に紹介しました。そして Michael 氏は、予備的な雇用創出の見積もりを提示しました。ですから、エコノミストと私がまったく同じ時間を過ごしてもらうことが重要だと考えています。あなたの言葉を借りれば、その通りです。最初の電話では、まったく同じ言葉を使います。私が取引のクォーターバックを務めるのは、スポンサーが欲しいからです。スポンサーが EB-5 について毎日、一日中、ただ連絡をもらうだけにはしたくありません。スポンサーが得意とすること、つまり建物を建てることや起業家になることをしてほしいのです。ですから、EB-XNUMX の世界での日々のストレスをクライアントからできるだけ取り除くようにしています。ですから、私は地域センターの提携を管理しています。エコノミストと緊密に連携して、必要なものがすべて揃っていることを確認しています。しかし、私は EB-XNUMX 開発クォーターバックのプロジェクト側のクォーターバックだと考えています。
アリ・ジャハンギリ: 私はそれが好きだ。私はこう思う。
シェイ・アームストロング: ラッセル・ウィルソン、なし、なし…
アリ・ジャハンギリ: 筋肉！すごいですね。こんにちは、お話できてよかったです。あなたの診療所が順調に進んでいることを嬉しく思います。海外でお会いできるのを楽しみにしています。ありがとうございます。また…
シェイ・アームストロング: 遅かれ早かれニューポートビーチへ。
アリ・ジャハンギリ: わかりました。またここでお会いしましょう。ありがとう、ホリー。EB-5 Investors 誌による EB-5 の声は以上です。このエピソードの詳細については、EB-5 investors.com/podcast にアクセスして、最新の EB-5 ディスカッションをチェックしてください。ポッドキャストを聴く場所ならどこでも、ぜひ番組を購読してください。番組が気に入ったら、ぜひ XNUMX つ星のレビューを残してください。とても助かります。また来週。