賢明な開発者は、移民審査官による承認を容易にし、コンプライアンスを継続的に維持するために、EB-5 プロジェクトをどのように構築するのでしょうか。Klasko Immigration Law Partners, LLP で EB-5 開発と地域センター コンプライアンスを統括する Dan Lundy 氏と、ホストの Ali Jahangiri 氏との会話に参加して、ビジネス プランの作成と EB-5 取引の開発を効果的に構築するための技術的な側面について話し合います。
ダン・ランディ: 私は議論に負けたことはありません。そう言いましょう。しかし、物事を簡単にするのも私の仕事の一部です。最終的に勝ったとしても、USCIS との長引く争いにつながるようなことを開発者にさせたくはありません。単純化して頭痛の種を回避できれば、なおさらです。ですから、私がやっていることの多くは、まさにそれです。つまり、見た目を中心に構造化し、潜在的な頭痛の種を減らすように努めることです。
アリ・ジャハンギリ: これは、EB5 Investors Magazine による The Voice of EB5 です。毎週、EB-5 投資分野の専門家と座談し、貴重な洞察と最新の EB-5 ニュースを入手します。
アリ・ジャハンギリ: ダンさん、EB5 の声へようこそ。今日はお越しいただき、うれしく思います。フィラデルフィアからお電話いただいていると存じます。ダン・ランディは移民弁護士です。2006 年にニューヨークの法律事務所でキャリアをスタートし、2011 年に Klasko & Partners に移りました。現在はそこでパートナーを務めています。通常、ダンは開発者側で仕事をしており、取引のまとめ、戦略、多くの書類の作成を行っています。ダンさん、EB-5 の声へようこそ。
ダン・ランディ: ありがとう！ここに来られて嬉しいです。
アリ・ジャハンギリ: さて、始める前に、ダン、あなたの経歴や移民に関する歴史について何か言い忘れたことはありますか?
ダン・ランディ: 少しです。ロンと一緒に EB-5 開発者と地域センター業務を管理し、訴訟業務グループも管理しています。USCIS が決定を下さなかったり、愚かな決定を下したりしたとして訴訟を起こすケースが多くあります。しかし、5 年の初めから、私は主に EB-2012 の業務に携わっています。
アリ・ジャハンギリ: ところで、政府を訴えることをマンダムスと呼ぶのですか?
ダン・ランディ: マンダムスとは、政府があなたの訴訟を裁定しておらず、しばらく経っている場合に訴訟を起こすための遅延措置です。私たちは、マンダムスと呼ばれるものを申請して、政府にスピードアップを強制します。
アリ・ジャハンギリ: 知れてよかったです。私たちがずっと昔に始めた頃、あなたがこの業界で長く働いてきたことは知っていますが、私たちが何年も前に会ったとき、「ダンは弁護士の弁護士だ」と言われました。それで、あなたは弁護士の弁護士として知られています。では、その評判はどのようにして生まれたのでしょうか。あなたの会社の誰かが言ったわけではないことは知っていますが、弁護士の問題をいくつか解決したのですか、それともどうやってそうなったのですか。
ダン・ランディ: ええ、私は移民法の中でもより難解で複雑な部分を常に扱ってきました。ですから、他の弁護士が新しい問題や難しい問題の解決策を求めて私を頼ってくることは珍しくありません。
アリ・ジャハンギリ: 名前は言わずとも、斬新な問題を聞きましょう。これが聞きたいです。
ダン・ランディ: そうですね、今かなり議論を呼んでいるプロジェクトがあると言う人もいるでしょう。それは、長い間、プロジェクトのすべての投資家に優先権が与えられていたからです。私はその優先権の獲得に協力しました。私は、うまくいかなかった取引の再構築を手伝い、ある程度成功しました。私たちは、取引をほとんど 5 つのことだけから、部分的に何か、そして少し他のことをする取引に変更して、取引を救い、人々に承認を得させました。最近私が扱っている多くの控訴は、お金の問題、ローンの構成方法に関するものです。あるケースでは、当初 EB-5 投資家が資金を投入し、シニア ローンが組まれる予定でしたが、EB-526 投資家の資金がクレジット ラインの確保に使用され、それがシニア ローンの確保に使用され、その後シニア ローンに充てられるという変更になりました。USCIS はこれに反対しました。しかし、その後、通常のシニア ローンに戻されました。そして、条件付きグリーンカードを取得するまで、そのお金は投資する必要もリスクを負う必要もないと主張できました。ですから、526 が申請されてから承認されるまでの間に何が起こったかは、実際には問題ではありませんでした。つまり、私はそれが適格であるとうまく主張しましたが、それが気に入らない場合は、適格ではないと思いますか? まあ、それは問題ではありません。そして、彼らは実際にその主張を受け入れました。だから、はい。どうぞ。
アリ・ジャハンギリ: では、実は質問があります。私が聞いた技術的な質問ですが、あなたに質問したいことがあります。プロジェクトがあなたのところにやって来て、彼らは建設に 15 か月、あるいは 5 か月、あるいは XNUMX か月かかっています。そして、入居許可証を取得する前に、すべての建設を完了するのに XNUMX か月から XNUMX か月残っているとしましょう。たとえば、XNUMX か月としましょう。決定要因は何ですか? つまり、彼らが EB-XNUMX を希望していて、完了まであと XNUMX か月、XNUMX か月、あるいは XNUMX 年残っている場合、彼らに何と言いますか。そこにはどのようなルールがありますか?
ダン・ランディ: ええ、もし彼らがまだそのお金を直接使うことができ、時間内に調達できるなら、素晴らしいことです。問題ありません。プロジェクト中にそれが投入され、雇用を創出する限りは。あるいは、例えばホテルであれば、運営要素があります。ですから、そのお金は建設に使われるだけでなく、運営や雇用にも使われる可能性があります。もう一つは、一度電話がかかってきても、まだ6か月以上は未記入の項目があり、最後の請求書の支払いはかなりの期間が残っています。ですから現実的にはまだ時間はあります。
アリ・ジャハンギリ: 中断して申し訳ありません。そのお金はEB-5建設費に直接充てられる必要がありますか、それとも建設資金として支払われている建設ローンの返済に充てられますか?
ダン・ランディ: そうですね、つなぎ融資を受けることはできます。これは短期で一時的であり、他のもので代替することが検討されています。また、EB-5 資金を調達する前に、つなぎ融資が雇用創出活動に使われた場合、つなぎ融資を代替することができます。しかし、短期で一時的でなければならないため、難しいです。USCIS はこれを明確に定義したことがありません。実際、USCIS は月曜日に、維持期間がどのくらいか、投資してリスクを負う必要がある期間がどのくらいか、USCIS が考えていることを私たちに伝えることになっています。どうやら、彼らは、現在投資する人と、法律の変更前に投資した人とでは、それを異なる見方をしているようです。したがって、短期がどのくらい長くなるかはわかりません。彼らが、投資は XNUMX 年間だけでよいという方針を打ち出した場合、XNUMX 年間は短期ではありませんよね? XNUMX 年間のつなぎ融資があり、投資は XNUMX 年間だけとされている場合、彼らはそれを短期であるとは考えないかもしれません。したがって、現時点では少し柔軟で、少し不確実です。
アリ・ジャハンギリ: それがどう関係するのか分かりません。なぜなら、建設ローンやつなぎローンを置き換えたとしても、それをつなぎローンと呼ぶなら、その資金はその後 2 年間は運用し続けることができるからです。ですから、あなたがおっしゃっている持続可能性の部分は、建設ローンの返済後に発生する可能性があります。これは正しくありませんか?
ダン・ランディ: はい、その通りです。しかし、それはより永続的な資金調達に置き換えられるはずです。しかし、より永続的な資金調達がブリッジファイナンスと同じ期間であれば、より永続的であるようには見えません。
アリ・ジャハンギリ: はい、そうです。いいえ、つなぎ融資だとすると、建設ローンは一般的に 2 年から 3 年ですよね? 1 年から 3 年です。では、建設ローンが 1 年から 3 年だとしましょう。EB-5 ローンは XNUMX 年だとしましょう。
ダン・ランディ: うん。それで大丈夫だと思うよ。
アリ・ジャハンギリ: したがって、あなたの状況では、建設ローンが EB-5 ローンよりも長い場合を指していると思います。
ダン・ランディ: 正解です。そうすると、それは本当の意味での永続的な資金調達ではなくなるからです。
アリ・ジャハンギリ: しかし、どうしてそうなるのでしょうか? 建設業に携わっている場合、EB-5 ローンの期間が XNUMX 年だけというのはどういうことでしょうか?
ダン・ランディ: 現時点では無理です。なぜなら、たとえ USCIS が 2 年間だけ投資すればよいと言ったとしても、商業的に合理的ではないので、そんなことは起こりません。取引サイクルは 2 年より長いので、質が高くまともなプロジェクトは、2 年間お金を借りて返してくれることはありません。3 年、5 年、4 年になります。プロジェクトを構築し、プロジェクトを安定させ、プロジェクトを再融資または売却する能力を与えるローン期間が設けられるでしょう。そして、まともな規模のプロジェクトでは、2 年ではそれは起こりません。ですから、たとえ 2 年だけだとしても、商業的にはそれは起こらないと思いますし、ローンは 2 年より長くなります。USCIS は当初、つなぎ融資は 1 年以下だと言いました。私たちはそれに抵抗しました。彼らは撤回しました。現時点では、つなぎ融資の上限は示していません。しかし、2 年以上であれば、私は今後少し躊躇するでしょう。たとえば、当社ではブリッジローンを 1 年間提供し、6 か月の延長を認める傾向があります。
アリ・ジャハンギリ: しかし、現在市場に出回っているプロジェクトの中には、1年以上、さらには2年以上の長期の建設ローンを借り換えているものもあります。
ダン・ランディ: すべてはリスクに関することですよね？そして、どれだけのリスクを負う覚悟があるかです。しかし、私たちは建設ローンは本質的に一時的なローンであると主張してきました。私がクライアントにアドバイスするときは、これをつなぎたいと言います。建設ローンとは別のつなぎローンを取得し、それを短期ローンとして構成しましょうと言います。はい、商業の世界では、建設ローンは本質的に短期ローンであることはわかっています。なぜなら、将来、より低い金利で借り換えることになるからです。それが現実です。現実と USCIS は必ずしもうまく調和するわけではありません。
アリ・ジャハンギリ: つまり、ブリッジローンと建設ローンは同じものだと思います…
ダン・ランディ: 通常の世界ではそうです。商業の世界ではそうです。建設ローンは建設ローンです。ブリッジローンは必ずしも建設ローンではありません。ブリッジローンは、短期間で資金が必要であることを意味するのに対し、建設は最初から最後までかかるものであり、建物を建てて、それを借り換えるというものではありません。
アリ・ジャハンギリ: したがって、すべての建設ローンはつなぎローンとしてカウントされるべきだと USCIS に主張する必要があるかもしれません。
ダン・ランディ: はい、もし彼らがその見解をとれば、それは素晴らしいことであり、論理的でしょう。
アリ・ジャハンギリ: 私たちは現在それを主張していますか？誰かが今彼らにそれを主張していますか？
ダン・ランディ: ええ、私たちはそのことを主張しました。
アリ・ジャハンギリ: あなたは議論に勝ちましたか、それとも負けましたか?
ダン・ランディ: 言い換えれば、私は議論に負けたことはありません。しかし、私の仕事の一部は物事を簡単にすることです。開発者に何かをさせたり、USCIS との長引く争いにつながるようなことをさせたりしたくありません。最終的に勝ったとしても、簡素化して頭痛の種を回避できればもっと良いのです。ですから、私がやっていることの多くは、まさにそれです。つまり、見た目を中心に構造化し、潜在的な頭痛の種を減らすように努めることです。つまり、確かにそれは承認されるだろうが、もっと簡単にできるなら、なぜやらないのか、ということです。
アリ・ジャハンギリ: わかりました。EB-5 資金を使ってローンの XNUMX ポイントを支払うことはできますか? 開発者が地域センターまたは NCE に XNUMX ポイントの取得手数料または XNUMX ポイントのオリジネーション手数料を負っているとします。これをオリジネーション手数料と呼びます。
ダン・ランディ: そうです、つまり開発者は地域センターに義務を負っているのです。
アリ・ジャハンギリ: NCE、開発者、借り手、JC は NCE に債務を負います。
ダン・ランディ: いいえ。EB-5 の資金は、シニア ローンのポイントを負っている場合に使用できます。したがって、資本の保証された収益を得ることはできません。EB-5 に利息準備金がある場合、または自分自身にポイントを支払う場合、それは一種の保証された収益です。したがって、それは正当なコストです。シニア ローンの銀行へのポイントの支払いである場合、それは正当なプロジェクト コストですが、EB-5 の資金を使用して EB-5 を返済し、EB-5 の利息を支払うことはできません。
アリ・ジャハンギリ: では、EB-5 の事前の法的文書である法的文書に関連するコストはどうでしょうか? それは使用できますか?
ダン・ランディ: 事務手数料から差し引くことはできますが、EB-5 投資家の元本投資から差し引くことはできません。ちなみに、25 ドルの電信送金手数料がかかるケースに時々遭遇しますが、これはよくありません。電信送金でさらに 25 ドルを支払い、さらに 25 ドルの手数料を支払わなければなりません。
アリ・ジャハンギリ: それで、私たちは今、ホットな状況にあり、ホットな話題になっているので、おそらく遅かれ早かれこれを公開することになるでしょう。チームにこれをオンラインですぐに公開するように依頼するつもりです。私があなたに聞きたかったことの 5 つは、今日ボブ スロポスキーと話したことです。私たちは彼と話していました...数分後にプレス リリースを発表する予定です。今日は明らかに月曜日で、すべてが起こった翌日、または今日がシグネチャー バンクで起こった日であることを考えると、EB-XNUMX 資金はどうなっているのでしょうか。ダンはどう思いますか?
ダン・ランディ: EB-5 資金は完全に安全だと思います。つまり、FRB は預金者全員をバックアップしていると思います。預金が消えるリスクはないと思いますが、債券は…何が起こるかわかりません。彼らが融資で大きな存在かどうかはわかりませんし、彼らが融資しようとしていたローンがどうなるかもわかりません。しかし、私の知る限り、預金は安全です。彼らはシグネチャー ブリッジ バンクか何かを設立したと思います。それがどのように機能するかはわかりませんが、再編や再構築が行われ、何らかの形でビジネスを再開するのではないかと思います。
アリ・ジャハンギリ: はい。ここで正確な名前をもう一度お伝えします。新しい会社はシグネチャー ブリッジ バンクと呼ばれ、FDIC がグレッグ カーマイケルという人物とともにこれを運営しています。ダン、あなたもそのことを聞きましたか? グレッグ カーマイケルが運営しています。彼は FDIC 側から来た CEO です。そして、彼らには現在も CEO がいて、このことが起こっている間ずっとそこに留まっています。しかし、この時点でクライアントに何をアドバイスしますか? 銀行を変えた方がいいとアドバイスしますか? それとも、シグネチャーを使い続ける方がいいとアドバイスしますか? あなたのアドバイスは何ですか?
ダン・ランディ: まだそのアドバイスをするほどの知識がないので、何が起こるか正確には分かりません。しかし、お金は安全だと聞いているので、誰もパニックになる必要はありません。
アリ・ジャハンギリ: ボブは私に、慌てる必要はないし、政府が支援してくれると言っていました。では、政府が支援し、Signature の所有権が変わったとしても、それは問題になるのでしょうか?
ダン・ランディ: 彼らが約束を守っている限り、そうすべきではありません。だから私は言わざるを得ません。なぜなら、この皮肉は驚くべきものだと思っているからです。だから私は、Signature が EB-5 に参加していることを嬉しく思います。なぜなら、私たちは銀行からいつも「なんてことだ、EB-5! EB-5 はリスクが高すぎる! EB-5 には関与できない」という声を耳にしているからです。彼らは暗号通貨に関与しています。暗号通貨は本質的に投機的で、本質的な価値はなく、何にも基づいておらず、規制もほとんどありません。しかし、「EB-5 はリスクが高すぎる」のです。考えてみてください。
アリ・ジャハンギリ: それはおかしいでしょう？私たちは悪い評判を受けています。まるで暗号通貨がすべての問題を引き起こしているかのように。
ダン・ランディ: ええ、私たちのお金と同じです。私たちはそれをエスクローに預けていますが、特に議論の余地はないのですが、何らかの理由でリスクがあると見なされています。そのため、他の銀行も目を覚まして EB-5 を取り扱い始めます。
アリ・ジャハンギリ: 私たちは雇用を創出しています。暗号通貨は何をしているのでしょうか?
ダン・ランディ: ええ、でもボブと他のみんながうまく立ち直って、これが単なる、まあ、単純な再編とは呼びたくないけど、ただの出来事になることを本当に願っています…
アリ・ジャハンギリ: 私もそう願っています。ボブもとても自信があります。EB-5 投資家の預金口座は政府によって無制限に保証されるので安心してください。今のところ無制限の保険です。これは素晴らしいことです。でも、このニュースを聞いたとき、あなたの電話は突然切れたのですか、それともどうなったのですか?
ダン・ランディ: ええ、少しは盛り上がってきましたが…
アリ・ジャハンギリ: 週末ですか？
ダン・ランディ: ええ、今日は…ええ、少しだけ。
アリ・ジャハンギリ: ダンさん、他の銀行に選択肢はあるのでしょうか、それともこの銀行制度全体で何が起こると思いますか?
ダン・ランディ: そうですね、EB-5 は方法を見つけるでしょう。つまり、現在 EB-5 を行っている銀行はそれほど多くありませんが、いくつかあります。それは開発者との関係に大きく依存します。そして、私がすべての銀行取引をあなたと一緒に行い、あなたからお金を借りる場合、あなたは私のエスクローを受け取ることになります。
アリ・ジャハンギリ: ダン、エスクローは必ず必要ですか、それとも…
ダン・ランディ: いいえ、実際のところ、エスクローは不要です。繰り返しになりますが、これは処理時間に依存します。EB-5 の時代、526 の処理に 526 か月かかったときのように、XNUMX が承認されるまで全員がエスクローしていました。これはビジネスにとっても、投資家にとってもよいことでした。USCIS は資金がなくなる前にプロジェクトを検討する機会を得ましたが、近年の処理時間を考えると、商業的に実現可能ではありません。そのため、残念ながら、エスクローは通常、請願書を提出するまでです。これは、返金の合意を得て資金を直接分離口座に預ける場合とそれほど違いはありません。
アリ・ジャハンギリ: ダンさん、エスクローは 526 が承認される前に解除されるということですか? 正しいですか?
ダン・ランディ: 100% です。最初は承認されるまでエスクローしていました。処理時間は 10 か月で妥当だったからです。しかし、だんだん長くなっていきました。保留を始めました。保留していた過去の拒否率は 20 ～ 10% でした。そのため、資金の 20 ～ 10% を保留していたのですが、USCIS の処理に時間がかかりすぎるため、エスクローから資金が引き出される前にプロジェクトが終了してしまうという問題が発生し始めました。そのため、最後の XNUMX% であっても、プロジェクトに投入されない可能性があるため、全員の申請が承認されるまで待つことはできませんでした。そのため、USCIS の処理時間のおかげで、現在は XNUMX 時までエスクローしています。
アリ・ジャハンギリ: 非常に興味深いですね。ダン、この話題をここで取り上げましょう。これはかなりホットな話題だと思うからです。なぜエスクローを使うのでしょうか。つまり、Signature は新しい会社に買収される可能性があり、最終的に EB-5 を行うかどうかはわかりません。誰にもわかりません。最終的には買収されるでしょう。なぜエスクロー銀行を使うのでしょうか。Wells Fargo や City National などの銀行に送金して、投資家との間でリリース時に投資家にエスクロー指示を出すのはいかがでしょうか。エスクロー エージェントや別のエスクロー会社を使うこともできます。しかし、銀行にお金を受け入れて、リリース時に何らかの機能を持たせるのはいかがでしょうか。これを回避する方法はありますか。
ダン・ランディ: つまり、第三者がいる場合、銀行口座自体は関係ありません。エスクロー エージェントが関係します。誰かがお金を受け取り、リリース条件が満たされているという証拠を提示すると、あなたの銀行口座に入金されるか、第三者に入金されるかに関係なく、エスクロー エージェントがお金をリリースします。少し違いがあるかもしれません。つまり、第三者に入金されると操作が難しくなると思いますが、大きな違いはありませんよね? 誰かがあなたをバックチェックして、「はい、そのお金が使用される前にリリース条件が満たされていました」と確認しているのであれば、それは大きな違いではありません。
アリ・ジャハンギリ: ダン、釈放条件は何ですか？
ダン・ランディ: 通常、526 を申請します。少なくとも XNUMX 人の投資家を募り、プロジェクトが前進している場合もあります。問題は、USCIS の問題ですが、USCIS では、特定の条件を満たさなかった場合に資金が返還されるという条件をエスクローに含めることを許可していません。たとえば、シニア ローンの締結が完了するまで資金をエスクローに預けることはできません。シニア ローンが締結されなければ、資金が返還されます。つまり、リスクはありません。
アリ・ジャハンギリ: RIA または元の EB-5 法では、エスクローが義務付けられていますか?
ダン・ランディ: いいえ。
アリ・ジャハンギリ: エスクローを解除すると同時に 526 を提出するという条件が必要ですか?
ダン・ランディ: いいえ。
アリ・ジャハンギリ: では、なぜ私たちは自分たち自身、この業界のためにこの規制を作るのでしょうか?
ダン・ランディ: そうですね、もともとは投資家にかなりの安全性を提供していました。そうですよね？投資家は、資金が承認のためにエスクローされている場合、資金をリリースする前にプロジェクトが承認可能かどうかを確認できます。残念ながら、もうそれはできません。しかし、投資を決定した後、弁護士から「あなたの資金源は承認できません。取り戻してください。別の方法があります」と言われた場合など、多少の保護は得られます。誰かが資金を返却します。開発者の立場、地域センター、NCEの立場からすると、NCEアカウントと資金の間に追加のレイヤーが提供されます。つまり、エスクローエージェントは、資金が入金される前に、OFACを実行し、政治的に重要な人物やKYC、AMLを実行します。そのため、これらのチェックに合格しない場合、資金は返送されます。NCEに届くことはありません。
アリ・ジャハンギリ: ああ、すごいですね。KYC、マネーロンダリング防止などすべてがエスクローで行われるんですね。
ダン・ランディ: これは、銀行間で資金を移動するたびに行われます。つまり、エスクローを入金するときに行われ、資金がエスクローから NCE 口座に引き落とされるときに行われます。NCE 銀行がこれを行います。すべての銀行は、資金を移動するたびにこれを行わなければなりません。
アリ・ジャハンギリ: それで、それはエスクローと関係があるのでしょうか？ 銀行の要件だけに関係があるのでしょうか？
ダン・ランディ: まあ、財務省の要件です。
アリ・ジャハンギリ: それで、財務省の要件ですね。いずれにせよ銀行が行うので、必ずしもエスクローが必要というわけではないのですか?
ダン・ランディ: そうです。でも、NCE 口座ではないので、汚れたお金は絶対にありません。NCE 口座には追加の保護層があります。口座にお金を入金すると、技術的にはお金は代替可能になるからです。ありがたいことに USCIS はそこまで踏み込んでいませんが、それでもまだましです。お金がクリーンであることを確実にするためのもう 1 つの保護層です。
アリ・ジャハンギリ: それで、他の会社がエスクローを使用していないと聞いたことがあります。地域センターがエスクローを使用していないと何度も聞いたことがあります。それは定期的に見られますか、それとも非常にまれですか?
ダン・ランディ: あなたがおっしゃったように、エスクローはかつてはかなり優れた機能を果たしていましたが、今ではほんの少しの保護に過ぎないので、今後はもっと増えると思います。
アリ・ジャハンギリ: 聞いたことがあるかどうかわかりませんが、EB-5 資金を保管するために使用される信託会社があると聞いたことがあります。EB-5 資金を保管するために使用されるエスクロー会社があると聞いたことがあります。
ダン・ランディ: ええ、弁護士が IOLTA アカウントを使用しているという話も聞いたことがあります。私自身はそのようなビジネスには手を出さないでしょうが、エスクローなら何でも構いません。
アリ・ジャハンギリ: まあ、ダン、今考えてみると、彼らは普通のマネー マーケット アカウントで儲けています。あなたは大金を儲けています。ですから、そのお金を保有している人は誰でも、6 か月または 1 年半の期間であれば利益を得る可能性があります。そうですよね?
ダン・ランディ: ええ、貯金の 3.5% を受け取っています。つまり、今は頭金を用意するのに良い時期です。
アリ・ジャハンギリ: 技術的には、EB-5 投資家が 800 万ドルを 3 年間ロックし、24% の利益を得た場合、XNUMX 年間で XNUMX 万ドルになりますよね?
ダン・ランディ: ええ。決して軽視できるものではありません。投資家が 100 人、あるいは XNUMX 人になったと想像してみてください。ええ。
アリ・ジャハンギリ: それでは、あなたが解決した問題のいくつかについてお話ししましょう。USCIS と議論するこの側面と、あなたが物事を一般の人にもわかるように説明してくれる人の 1 人であることは、私はとても気に入っています。つまり、この建設の問題は大きな問題だとわかっています。私たちはそれについて話しました。橋渡しがうまく解決され、USCIS が建設ローンが橋渡しローンであることを理解してくれることを願っています。それが私たちの目標です。しかし、プロジェクトを開始しようとしているときに、彼らがあなたのところに来て「ダン、助けてくれませんか?」と言う、もう 1 つのホットな問題は何ですか?
ダン・ランディ: 現時点では、構造上の問題のほとんどを解決しました。たとえば、当初は、USCIS がメザニン ローンとは何かを知らなかったため、優先株式を理解しておらず、優先株式が保証されたリターンではないことを理解していなかったなど、承認される構造を考え出す必要がありました。しかし、私たちはそれらの問題のほとんどを取り除くことができました。
アリ・ジャハンギリ: さて、仮にテナントの入居状況について話してみましょう。これは古い問題だとわかっています。これは解決されていますか?
ダン・ランディ: これは新しい問題でもあります。これは古い問題であり、USCIS はこれを廃止しましたが、議会はこれを復活させました。そのため、再び問題になる可能性もあります。
アリ・ジャハンギリ: では、あなたが何パーセントか所有していて、建物を建ててそれをホテルに貸し出すとしましょう。ホテルチェーンに貸し出し、彼らがそれを貸し出すとしましょう。あなたがホテルを建てて、彼らがそれを貸し出すとしましょう。しかし、あなたがそのホテルの何パーセントかの所有権を取得するとしましょう。それは、あなたが運営の仕事の一部であるという要件を満たしていますか?
ダン・ランディ: わかりました。地域センターについて話しているのだと思います。
アリ・ジャハンギリ: 私が言っているのは、JCE が建設面だけでなく、運用面でも仕事の功績を認められるということだ。
ダン・ランディ: そうですね。JCE が運営会社の一部を所有していれば、問題はありません。
アリ・ジャハンギリ: それはどういう意味ですか？パーセントで大丈夫ですか？
ダン・ランディ: これには特別なルールはありません。しかし、EB-5 の資金がなければ、雇用は創出されません。そして、彼らがその一部を所有しているなら、それはテナントの占有ではありません。彼らがその一部を所有しているなら、それはテナントのビジネスではなく、あなたのビジネス、または少なくとも間接的にあなたのビジネスです。USCIS は 1% について文句を言うかもしれませんが、私は 1% は許容できると主張することができます。しかし、ここでも、私は開発者にこう言います。「では、なぜ 5% または 10% を購入しないのですか? 1% ではありませんか? なぜ限界を押し上げるのですか?」
アリ・ジャハンギリ: さて、ダンさん、もう一つ質問があります。私は技術的な質問をするのが好きです。技術的な質問だと思います。あなたにとっては簡単かもしれません。水平方向の作業がすべて完了したプロジェクトを購入し、それを購入して、インフラストラクチャ、道路、垂直方向の建設を開始する前に必要なすべてのものなど、水平方向の作業が完了したことに対するクレジットを取得しようとしているとします。そしてそれを購入します。開発者から購入したばかりの水平方向の作業に対するクレジットを取得するには、どのように構成しますか?
ダン・ランディ: おそらく、それらの仕事なしでできるかどうか検討した方がいいと思います。なぜなら、開発者であるあなたがインフラなどにお金を投入しなかったら、それをプロジェクト費用として請求するのは難しいからです。それは土地の費用ですよね？ 土地を購入して、改良を加えているのです。反論はできますが…
アリ・ジャハンギリ: but-for テストはないのですか?
ダン・ランディ: そうですね、それはちょっと言い過ぎかもしれませんね。
アリ・ジャハンギリ: したがって、そこでは but-for テストは使用できません。わかりました。
ダン・ランディ: つまり、もし私が議論をしなければいけないとしたら、議論はできるでしょうが、私は誰かにアドバイスをしたり、投資家を少し減らしたり、雇用創出のための別の源泉を考え出したりしようとします。
アリ・ジャハンギリ: 投資家の受け入れを減らすことも、私たちが直面するもう 40 つの問題だと思います。私は多くの経済学者と話をしましたが、あなたはこの件について質問するのに適任のようです。通常のバッファーとは何ですか? また、建設だけを行っている場合、建設予算を使うことがわかっているのに、バッファーを設ける理由は何ですか? なぜそのような概念が存在するのですか? 経済学者が 35% のバッファーを使用する、100% を使用すると言うのを聞いたことがあります。建設に 100 億ドルを費やし、XNUMX 億ドル相当の雇用を創出するのであれば、バッファーを使用する理由は何ですか。また、運用上の雇用がないのにバッファーを設ける理由が私の疑問です。建設雇用しかありません。
ダン・ランディ: 建設が半分終わったところで資金がなくなったらどうなるでしょうか? 30% の余裕があって、建設が 70% まで進んだら、たとえ完成しなくても、全員に十分な仕事があるかもしれません。
アリ・ジャハンギリ: つなぎ融資があり、工事完了まであと 5 か月ある場合はどうでしょうか。一時的なローンがあり、つなぎ融資があるため EB-5 を検討し、現在はつなぎ融資の返済のために EB-50 を調達しており、すでに XNUMX 万ドルを費やしています。バッファーが必要ですか?
ダン・ランディ: いや、そうではありません。その時点では大丈夫ですよね？雇用創出については大丈夫だと思います。
アリ・ジャハンギリ: そうですね。では、建設予算が 50 万ドルで、47 万ドルを配備したとします。おそらく、47 万ドル分のバッファは必要ないのではないでしょうか。
ダン・ランディ: そうです。いいえ、そうではありません。つなぎ融資は認められているのは知っています。私たちは議論して、勝ったのです。つなぎ融資を利用して、雇用のクレジットを得ることが認められる政策があります。私はいつも、お金の 100% をつなぎ融資の返済に使えることは知っていますが、そうしたくないと人々にアドバイスしています。なぜなら、EB-5 のお金の少なくとも一部が直接雇用創出の目的に使われるとすれば、見た目が良いからです。
アリ・ジャハンギリ: 運営費に使えますか？
ダン・ランディ: ええ。あるいは、建設費に使うこともできます。しかし、そのお金の一部は雇用創出に直接結びついています。USCIS にとっては、その方が受け入れやすいですよね? 受け入れやすい薬です。ですから、そうする必要はありません。ポリシーでは、橋の交換のみを 100% 許可しています。でも、そうしていただければと思います。
アリ・ジャハンギリ: わかりました。では、75% としましょう。どうですか? 85% は橋の返済に? 15% は建設費に?
ダン・ランディ: はい、それは素晴らしいと思います。雇用創出への大きなきっかけになります。
アリ・ジャハンギリ: ダン、テキストを送ってください。そうすればクライアントを紹介できます。良い回答です。あなたの回答は気に入りました。仮に、10%、15% のバッファーを使用しているとしましょう。47 万ドルを費やして、10%、15% のバッファーがある場合、その訴訟を起こすことに抵抗を感じませんか。それとも、クライアントに「いいえ、35%、40% のバッファーにしましょう」と言いますか。実際に 47 万ドルを投入するだけです。あなたはそれをどう受け止めますか。経済学者が戻ってきて、「バッファーは 30% か 40% にしましょう」と言うのは分かっています。しかし、ダンは何と言うでしょうか。
ダン・ランディ: それはマーケティングの問題ですよね？ バッファーを設けるもう 1 つの理由は、市場に出て「ほら、必要な仕事の 3 倍あります。プロジェクトは安全です。あなたはグリーン カードを取得できます」と言えるようにするためですよね？ USCIS にとっては、すべてが順調に進む限り、技術的にはバッファーは不要です。しかし、それは主にマーケティングの問題です。そして、物事がうまくいかなくなるのを見てきた私たち弁護士としては、バッファーがある方がよいと思います。なぜなら、そうでなければ… あるクライアントが予算を下回ったことがありました。スケジュール通りで、予算を少し下回ったのです。多くの取引で 1 回だけ。それほど頻繁に起こることではありませんが、嬉しいサプライズがあったらどうしますか？
アリ・ジャハンギリ: はい、それは理にかなっています。そして、もう 1 つは、この 2 年間のルールのようなものですが、これはまだルールですか? たとえば、カウントされるには 2 年間建設業に従事する必要があります...
ダン・ランディ: 90 年以上の場合は、間接雇用の 75% をカウントできます。直接雇用はモデル雇用です。したがって、これはあまり問題ではありません。50 年未満になると、状況はより複雑になります。なぜなら、正直に言うと、確認しないとわかりませんが、直接雇用が 75% だったと思います。ただし、XNUMX 年間の割合に一致する雇用の割合しかカウントできません。したがって、XNUMX 年間のプロジェクトの場合は、XNUMX% の直接雇用のうち XNUMX% しか使用できません。
アリ・ジャハンギリ: ああ、興味深いですね。90 年間は直接の建設工事の場合です。直接の工事に対して XNUMX% のクレジットが付与されるのですか?
ダン・ランディ: 間接的に。
アリ・ジャハンギリ: 間接的に。
ダン・ランディ: 90%については間接的です。
アリ・ジャハンギリ: 2 年というのはどういう意味ですか? 土地を購入して弁護士を雇った瞬間のことですか?
ダン・ランディ: 地面にブーツ。
アリ・ジャハンギリ: それは水平に動くブーツですか？
ダン・ランディ: ええ。解体現場の作業、掘削作業です。
アリ・ジャハンギリ: わかりました、つまり…デモはブートですか?
ダン・ランディ: おそらく、プロジェクトの何ヶ月も前に測量士が現場に出向いたり、建築家が現場を見に行ったりすることはないはずです。最初にハンマーやシャベルを振るうのは、その人物です。
アリ・ジャハンギリ: わかりました。プロジェクトはいつ終わりますか？FF&E を終えたときですか？テナントの改修作業があったり、…
ダン・ランディ: 最後の請求書が支払われたとき。
アリ・ジャハンギリ: それはそうですね…入居者が入居した後も、入居者向けの改修工事を行わなければなりませんよね？
ダン・ランディ: 空のシェルを建てる場合は、コアとシェルなどを提供することになります。テナントの改修は非常に重要になる可能性があります。つまり、予算の大きな部分を占める可能性があります。つまり、そうですが、それが建設です。時々直面する問題は、完成してパンチリストを実行し、すべてが完了するということです。そして、テナントを獲得するまでに1年かかります。そこで興味深い質問にぶつかり始めます。
アリ・ジャハンギリ: しかし、すぐに入居者が来て、その入居者が TI の費用を支払ったらどうなるでしょうか?
ダン・ランディ: テナントに支払ってもらい、TI を実行しますか? これに対処する方法はいくつかあります。
アリ・ジャハンギリ: そうです。つまり、借主があなたに支払い、あなたが TI を実施すれば、建設はより長期間にわたって続けられるということです。
ダン・ランディ: ええ、ほとんどの場合、TI 手当がありますよね? その場合、開発者は実際にテナント改善の一部を支払うことになります。これを構成する方法はいくつかあります。
アリ・ジャハンギリ: それは本当に興味深いですね。この手のことにこだわってすみませんが、2年間を延長するのは興味深いと思います。つまり、人々はいつもそれについて尋ねます。私たちに電話をかけてくるのは、いつも開発者です。私たちにはコールセンターがあり、彼らは私たちに電話をかけてきて、私たちに尋ねます。私たちは彼らをさまざまなクライアントに送ります。彼らは「仕事はどうすればいいですか。この仕事を確実に獲得するにはどうしたらいいですか」と聞いてきます。ですから、それはかなり関連のある質問だと思いますし、実際に多くの人が尋ねます。仕事の完全な功績をどうやって得るのですか?
ダン・ランディ: かなり大きなプロジェクトであれば、2年かかるでしょう。
アリ・ジャハンギリ: 右。
ダン・ランディ: 少数の投資家を探しているのでなければ、2年かかるでしょう。
アリ・ジャハンギリ: そうですね。それで、人々があなたのところに来て「ねえ、私はいくら集められるの？」と尋ね、彼らが建設業の仕事しか持っていない場合、あなたは頭の中で特定の LTC パーセンテージ、つまり 100 ドル使うごとに 50 ドルの EB-5 がもらえるというようなことを決めているのですか？特定の数字があるのですか？
ダン・ランディ: そうですね、大まかに言うと、建設期間が 12 年を超える場合、建設に費やした 15 万ドルあたり XNUMX ～ XNUMX 件の雇用が得られます。
アリ・ジャハンギリ: もっと平易な言葉で説明していただけますか? たとえば、建設に 5 ドル使うごとに、EB-XNUMX ローンをいくら借りられるのでしょうか?
ダン・ランディ: これはマーケティングに関する質問です。好きなように構成できますが、投資家に売れなければ、それは無理です。では、1,000,050 なら、ほぼ 100% に近い成果が得られるのではないでしょうか。1 万ドルあれば、XNUMX 年以上かかる場合は XNUMX 件以上の仕事が得られます。そうでない場合は、XNUMX 件程度しか得られません。
アリ・ジャハンギリ: さて、運営上の雇用を見ずに建設に 100 億ドルを投入するとします。建設に 5 億ドルを投入するために、EB-100 をいくら調達できると思いますか? ソフトとハードです。
ダン・ランディ: 100億ドルでXNUMX年以上かかると思いますか?
アリ・ジャハンギリ: ええ、2年以上です。はい。
ダン・ランディ: 100%に近い、90%です。
アリ・ジャハンギリ: 運用業務なしで？
ダン・ランディ: ああ、そうですね。状況によります。乗数は地域によって異なります。1万ドルの建設費に対する乗数は、ほとんどの場合、12～15の雇用創出数です。つまり、100億ドルあれば、112の雇用創出数か、それ以上の雇用創出数になります。
アリ・ジャハンギリ: これを自分で考え出すために経済学者を雇いますか、それとも結局自分でやることになりますか?
ダン・ランディ: いいえ、100%です。私はこれまで何度もこの調査を行ってきたので、これが大まかな数字だとわかっています。これは絶対的なルールではありません。大まかな数字です。実際の数字を教えてくれる人は経済学者です。
アリ・ジャハンギリ: では、選択肢はあるのでしょうか? 経済学者を 1 人だけ使いますか? 全員使いますか? 経済学者に対してはどうしますか? 経済学者に連絡を取るのはあなただと思います。
ダン・ランディ: まあ、すでに一緒に来ている人もいます。ええ、そういう人は数人います。
アリ・ジャハンギリ: わかりました。バッファやその他さまざまなポリシーについて聞いたことがあります。あなたもそれを理解していますか? あらゆる範囲で理解していますか?
ダン・ランディ: つまり、それは実際には経済学者の仕事ではないのです。皆さん、気を悪くしないでください。私に怒鳴らないでください。憎しみのメールを送らないでください。私は、1人または複数の経済学者とよくこのような会話をします。議論は私に任せてください。あなたは経済的な仕事をし、モデル化をしてください。私が決定し、法的議論を行い、それがどのように適合するかを決めさせてください。たとえば、仕事がいくつあるか教えてください。彼らは良い専門家であり、あなたに仕事のオファーが必要だと言ったときにあなたに伝え、良いアドバイスをします。しかし、数字を計算するのは彼ら次第であり、必ずしもあなたに法律やマーケティングのアドバイスを与えるわけではありませんが、良いアドバイスです。緩衝材になるかもしれません。私は過去に、経済学は経済分野であり、科学であり芸術であることを知っている、そして私には一定の基準がある、といった会話をしたことがあります。私たちはUSCISによって承認されたものを知っています。私たちはノーベル賞を求めているわけではありません。私たちはUSCISに役立つ経済研究を求めています、そうですよね？これまで使用してきた方法論に基づいて承認されるということです。その枠組みの中では、選択することができます。私たちは何も捏造していません。捏造もシステムを操作することもありませんが、有利な数字を使用します。私たちにとってうまくいくモデルを使用します。これに抵抗する人もいます。繰り返しますが、ここでの私たちの基準は、承認可能かどうかであり、ノーベル賞に値するかどうかではありません。
アリ・ジャハンギリ: それはよかったです。ダン、あなたと話せて本当によかったです。この会話でたくさんのことを学びました。でも、もっと大きな視点から質問したいです。この分野で朝一番にあなたを突き動かすものは何ですか？移民というよりは、開発だと思いますが、何があなたを突き動かしていますか？この分野でのあなたの原動力は何ですか？クライアントや開発者を助けようという気持ちにさせる何かがあるのですか？
ダン・ランディ: ですから、他の移民関連の仕事よりずっと楽しくて興味深いです。私はこれまでに数十億ドル規模の取引に関わってきましたし、今では時給 1,500 ドルの不動産弁護士や契約弁護士と対等に話ができます。間違いなく、移民関連の仕事の方が面白くてやりがいがあります。そして常に新しい問題が生まれ、解決すべき問題も常にあります。そして、私は政府を頻繁に訴えています。たまには政府に反抗するのも楽しいです。そして、私たちは勝ちます。いつもではありませんが、かなり良い実績があります。でも、私は良い議論をするのが好きで、複雑な問題を解決するのが好きです。
アリ・ジャハンギリ: それで、ダン、あなたは訴訟弁護士なのですか？私は企業関係の仕事をしているのかと思っていましたが、実際に裁判所に行くのですか？
ダン・ランディ: まあ、ほとんどは書類上で行われますが、時々はあります。移民に関する決定に異議を申し立てる場合、実際には裁判はありません。通常は記録、既存の記録にのみ記録されます。つまり、ほとんどは書類上で行われます。しかし、時々、何かを議論する機会があります。
アリ・ジャハンギリ: 知っておいてよかったです。知っておくとよいリソースです。とにかく、このポッドキャストにご参加いただきありがとうございました。
ダン・ランディ: ありがとうございました。
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