このポッドキャストのエピソードでは、Civitas Capital Group の CEO である Daniel Healy が、資金調達に適したプロジェクトとは何かについて意見を述べ、地域センターの運営方法について説明します。また、5 年の EB-2023 市場がどうなるかについての見解を示し、再配置について Ali Jahangiri と非常に興味深い会話を交わします。
エピソードトランスクリプト
ダン：私は世界金融危機の後にこのビジネスに参入しました。最初の取引は 2009 年に行われましたが、当時は不動産資本市場はほぼ流動性がなく、特にワシントンでは人々はそれを忘れています。人々はそれがどのようなものだったかを忘れています。現在、インフレが上昇し、金利が上昇しているため、私たちは少しそれを思い出しています。EB-5 が本当に輝くのは、そうでなければ資金調達が非常に困難だったプロジェクトを可能にすることができるからです。
アリ: 「EB-5 インベスターズ マガジン」の「EB5 の声」へようこそ。EB-5 プログラムでは毎週刺激的な議論を繰り広げます。ぜひポッドキャストをお聴きください。皆さん、おはようございます。EB5 インベスターズの創設者、アリ ジャハンギリです。今朝は友人のダン ヒーリーと一緒に座っています。今日のポッドキャストにダンが来てくれてとても嬉しいです。ダンは EB-5 に 13 年間携わっています。地域センターを最初に立ち上げた人の 13 人で、EB-5 の世界で XNUMX 年間を過ごした彼は、いわばおじいちゃんです。
ダンさん、ようこそ。ダンの経歴を少しお話ししますと、シビタスを設立する前は、ロイヤルトン リアル エステート キャピタルとハイランド キャピタルの上級役員として、30億ドルの代替資産を管理していました。その後、数人のパートナーとともに自分の会社を設立しました。世界中に40人の従業員と9つの地域センターを持つ素晴らしい会社で、約50年間で13のプロジェクトをこなし、会社を成長させるために懸命に働き、汗を流してきました。ですから、多くの経験と多くの努力が必要です。
ダンさん、13年経った今もポッドキャストに出演していただいて嬉しいです。
ダン: アリさん、ありがとう。あなたと一緒にここにいられてとても嬉しいです。ここはとてもクールなプラットフォームです。参加できて楽しいです。
Ali: ダン、早速始めましょう。私の質問の中には、時々少し議論を呼ぶものもあるかもしれませんが、ここにいるリスナーの皆さんにとって刺激的なものにしたいと思っています。それでは、ダン、シビタスの地域センターが業界で果たしている役割についてお話ししましょう。もちろん、これはあまり議論を呼ぶことのない質問ですが、業界での役割、統合の仕方、皆さんが行っている統合の種類などについてお話しください。皆さんは垂直統合されており、プロジェクトを探していることは知っています。それが私が狙っていたことです。
ダン: はい、もちろんです。それでは、簡単に歴史を振り返ってみましょう。私たちは 2009 年からこの事業に携わっており、その間に私たちのビジネスモデルは進化してきました。根本的には、私たちは不動産投資家です。それが私の経歴で、皆さんもご存知の Rafael Anchia と一緒にこの会社を始める前にやっていたことです。そして何よりもまず、私たちは資本スタックの上から下まで、質の高い不動産投資を行うことに重点を置いています。
つまり、私たちは貸し手として、上位の立場、中二階、または下位の立場で、あるいは株式投資家として投資できるということです。つまり、不動産を取得し、不動産を開発できるということです。直接行うことも、他の開発者やグループとの合弁事業やパートナーシップで行うこともできます。そして最近では、特に2018年から19年にかけて、EB-5の需要が地域センタープログラムが数か月間最終的に失効する前に急激に落ち込んだため、私たちは垂直統合を加速させ、第三者の資本提供者というよりも、運営者および開発者として事業を行うことに重点を置きました。
5 月にプログラムが再認可され、EB-5 の活動が再び活発化し始めたため、バランスが少し取れてきました。当社は、特に当社の最大の分野である集合住宅で、いくつかの開発を引き続き進めています。当社は自社のアカウントでそれらを進めていますが、現在、サードパーティ デベロッパー向けにメザニン デットも提供しています。これは、新しい完全性法のような EB-XNUMX の世界における当社の最初の提供になるでしょう。
アリ: いいえ、それは素晴らしいです。それで、ダン、あなたたちはこの新しいプロジェクトをいつ立ち上げたのですか?
ダン: まだ市場に投入していません。書類や雇用創出分析、それに必要な準備をすべて終えているところです。ですから、おそらく2週間ほどで市場に投入されると思います。
アリ：ああ、それはすごいですね。
ダン: それほど大きなプロジェクトではありません。EB-5 が再認可される前から取り組んでいたプロジェクトなので、ちょうど良いタイミングでした。融資額は約 10 万ドルなので、大きな資金調達ではありませんが、今はそれを実現するのを楽しみにしています。
アリ: それはすごいですね。ダン、私が初めて EB-5 に関わった頃、皆さんは事業を開始して構築中だったのを覚えています。13 年経って振り返ってみると、今、皆さんが設立した組織はこうなっていると思いますが、EB-5 であれ、ご自身の会社であれ、初期に経験した成長痛にはどのようなものがありましたか?
ダン: ああ、それはすごいですね。長いリストですね。すぐに思い浮かぶのは、まず、私たちが EB-5 投資活動を始めた頃、最初の数年間は小さな会社で、貸借対照表もほとんどありませんでした。ですから、ローンを組んで EB-5 資本を調達してそのローンを賄うには、自分で契約を締結して私が資本を調達するのを待つことができる開発業者や借り手と協力するか、自分でその橋渡しをする方法を見つける必要がありました。これは、私たちが小さく、リソースが限られていた当時は本当に大変でした。
現在、当社は 10 億ドル近くの資産を管理しており、バランスシートを構築しています。先ほどお話しした取引のように、現在取り組んでいる集合住宅プロジェクト向けの 5 万ドルの融資は、バランスシート上で資金を調達し、数か月にわたって EB-XNUMX 資本をシンジケートしますが、借り手には実行リスクがなく、それに関連するリスクはありません。これは大きな違いであり、誰にとっても生活がはるかに楽になります。ただし、それを実現するには、ある程度の経験と成長が必要です。ですから、例を挙げると、これは間違いなく大きな成長痛でした。
アリ: ええ。結局のところ、皆さんがサポートしてきた人たちの中には、EB-5 について何も知らない人がたくさんいます。彼らは皆さんの借り手です。ですから、皆さんが EB-5 のために行っているすべての経験や引受業務は、私の考えでは、私たちのリスナーの中には、実際には開発者や EB-5 の資金を探している人たちもたくさんいます。ですから、彼らの質問のいくつかに答えるのは良いことです。
では、これまでの取引で何を求めていましたか。また、現在求めているものの中で、あなたの主な収入源は何ですか。一般的には、メザニン ローン分野ですか。シニア分野ですか。優先株式ですか。あなたの理想は何ですか。
ダン: 私たちにとって、理想的な取引というものはひとつもありません。私たちはかなり日和見主義です。そして私が学んだのは、ちょっと戻って考えてみると、資本構成のどこにいるかに関係なく、常にスポンサーの質とプロジェクトや取引自体の質が出発点であるということです。何よりもまず、私たちは投資家の受託者であり、彼らに投資してもらうために最善を尽くしたいと思っています。私たちが主なスポンサーであるか、サードパーティの取引を検討しているかに関係なく、彼らをできる限り最高の立場に置きたいのです。
ですから、そこからのみ、特定の機会に参入するのに最適な場所はどこかを検討します。新しい法律のすばらしい点の 800,000 つは、500,000 万ドルの最低投資額は、多くの EB-5 投資家にとって 10 万ドルに比べて明らかに厳しい要求ですが、300,000 件の雇用につき XNUMX 万ドルの資本が増えることを意味します。これはかなり大きな数字です。つまり、かなり大きな増加です。
アリ: つまり、ダン、それは LTV も高くなることを意味するのでしょうか?
ダン：必ずしもLTVが上がるというわけではありません。そのように解釈することもできます。しかし、多くの場合、特に現在は、過去2、3か月ほどで金利が上昇した良い例です。多くのプロジェクト、特にホスピタリティプロジェクトでは、シニアローンの貸し手は一般的に保守的であるため、金利がゼロに近かったときほど魅力的な価格設定ではありません。
したがって、EB-5 資本は、LTV が低いほど関連性と価値が高まります。これは、EB-5 の世界の誰にとっても素晴らしいことだと思います。なぜなら、ローン対価値比率の問題で投資家がさらされるリスクが減るからです。また、より大規模で効率的な取引を行うことができます。これは、EB-5 投資家の観点からはまさにウィンウィンです。
アリ: そうですね。でも結局のところ、あなたが言いたいのは、シニアローンベースで、例えば建設費が 100 億ドルだったとすると、メズ手数料として 50 万ドルしか貸し出せなかったのに、800,000 万ドルに増額すると、追加収入によって、ローンの 50% をコストの 70% にまで引き上げられるということだと思います。
ダン：ええ、おそらく可能です。もちろん、雇用創出に応じて場所によって変わりますが、はい、それがコンセプトです。
アリ: そうですね。それは興味深いですね。過去にはこのようなことはなかったので、今回は…そして、まるで最悪の事態に陥ったようですね。おっしゃるように、金利の上昇に対処する必要があります。
ダン: ええ。アリ、あなたは誰よりもこのことをよくご存知だと思います。私たちがこの 10 年間、このプログラムを長期間延長し、幸いにも最近行われた多くの変更を行おうと法案に取り組んでいたとき、議会のスタッフに理解してもらうのが難しかったことの 1 つは、私たちがこうした議論をしていた時期のほとんどは、経済が成長し、金利がほぼゼロで、誰もが資本にアクセスできた時期だったということです。
私は世界金融危機の後にこの業界に入りましたが、最初の取引は2009年後半から2010年初めで、不動産資本市場がほとんど流動性のない状態でした。特にワシントンでは、それがどのようなものだったかを忘れています。現在、私たちは、2009年のような状況に近づいていないことを願いますが、インフレが上昇し、金利が上昇し、それが価値を抑制し、融資やプロジェクトの開発を抑制しているため、少し思い出させられています。
そして、EB-5 が本当に輝くのは、これが、そうでなければ融資が非常に難しいプロジェクトを可能にするからです。これは、アパートのように比較的融資しやすい要素とそうでない要素 (娯楽施設やホテルなど) を含む、より複雑な複合用途のプロジェクトに特に当てはまります。また、特に不況の可能性があるようなより保守的な環境では、従来の貸し手が非常に保守的になりがちなその他の要素も対象となります。
アリ: まったくその通りですね。ええ。いいえ。私が関わったときは、金融について何も知らなかったので、間違いなくそうでした。今では、マクロやミクロなどすべてが EB-5 の世界に影響を与えていることに驚かされます。そして今、ダン、あなたはこの分野で非常に重要な存在です。
ダン：ええ、間違いなくそうです。
アリ：一方、1～2年前の金利が低かった頃は、貴社はそれほど重要ではありませんでした。しかし、今は金利が良いので、人々はおそらく貴社からメザニンローンだけでなくシニアローンも求めているでしょう。
ダン: そうです。それが私たちが見ていることです。そこには需要があり、それは増加すると思います。
アリ: それで、金利とそれに伴う嵐の中で、ここでの本当のボトルネックは何でしょうか? 政府が EB-5 の可能性のある在庫をもっと発行していないということでしょうか? 現在のボトルネックは何でしょうか?
ダン: そうですね、いくつかあります。大局的には、おっしゃる通りです。業界として改革・健全化法に盛り込もうと懸命に努力したにもかかわらず、実現できなかったのは、ビザの定員を増やすことでした。ビザの発給数を増やすだけでもいいですし、派生的な申請者をカウントしない、そのための何らかの方式を用意する、など、さまざまな方法があります。この点では確かに進歩はありましたが、全体としては、それほど大きな変化は見られなかった分野です。
ですから、はい、制約があるとすれば、それはそれです。そして、この分野に詳しい皆さんにとって、これは特に中国国民に関係しますが、他の国の潜在的な投資家にもますます関係するでしょう。それを超えて、短期的におそらく最も大きなことは、RIA の新しい枠組みの下で USCIS がプログラムをどのように管理するかという問題が落ち着いていることだと思います。
Ali: RIA について別の観点から言えば、投資顧問法について話しましょう。皆さんは現在、Civitas として登録投資顧問として登録されていると聞いていますが、正しいですか、Dan?
ダン：はい、その通りです。
Ali: 第三者の登録投資顧問も必要な場合は、どのように機能しますか? この場合、別の RIA を探す必要があるということですか、それとも RIA 法の下で、あなたの RIA で RIA に勝てるのでしょうか?
ダン: ああ、ファンド管理の部分について話しているんですか?
アリ: ええ、それは登録投資アドバイザーである必要があるからです。間違っていますか?
ダン: いいえ、実際にはそうではありません。少し説明させてください。基本的に、改革・健全化法にはファンド管理の要件があり、新しい法律で要求されている方法でサービスを提供する第三者を用意するか、すべてのエンティティ、新しい営利企業を監査する必要があります。私たちはそれらをファンドと呼んでいます。私たちが管理する一連のファンドです。したがって、Civitas の場合、改革・健全化法も RIA であるため、少し混乱します。
アリ： ええ、その通りです。
ダン: しかし、当社は投資顧問法に基づく登録投資顧問です。当社は登録されており、登録顧問として何年も業務を遂行しています。正式な登録は比較的最近ですが、当社の業務は登録顧問として長年運営されています。これには監査も含まれます。当社は EB-5 ファンドと機関投資家向けファンドのすべてを毎年、XNUMX 年間ずっと監査してきました。
したがって、改革・健全化法のこの新しい要件は、私たちには適用されないため、私たちにとっては無関係です。しかし、ほとんどの地域センターにとっては、すべての監査に関して私たちと同じことを始めるか、そのサービスを提供する第三者を雇う必要があることを意味します。そして、その第三者は必ずしも登録投資顧問である必要はなく、単なるサービスプロバイダーでもかまいません。ファンド管理サービスだけを提供する会計事務所やその他の会社が、そのサービスを提供できます。
アリ: わあ、すごい。ダン、それは興味深いですね。人々、特にリスナーのためにこれを明確にしていただいて嬉しいです。私が混乱しているなら、リスナーも混乱しています。ですから、これを明確にすることができてよかったです。では、この時点での第三者ファンド管理者は弁護士や会計士である可能性があります。他にどのようなビジネス形態が考えられますか?
ダン: 通常、機関投資家の世界ではファンド管理者という言葉には特定の意味があります。そして、改革・健全性法の起草者が念頭に置いていたのは、まさにそのような団体です。つまり、大手ファンド管理者のように…たとえば、当社の機関投資家向けファンドでは、UMB 銀行の一部門である UMB ファンド管理を利用しています。彼らは、当社のようなプライベート エクイティ マネージャー向けにファンド管理サービスを提供しています。
もう一つの大手ファンド管理会社は、SS&C Technologies という会社だと思います。SS&C は大手グローバル管理会社です。つまり、これがデフォルトです。また、ベーカー・ティリーのようなグループも存在します。彼らはすでに EB-5 の世界に深く関わっています。そして、今では、この新しい法律の側面に準拠するための支援サービスも提供していると思います。つまり、さまざまなコンサルティング会社、会計会社、専門金融サービス会社、銀行などです。さまざまな角度があります。
アリ: ダン、彼らは実際何をしているのですか? 第三者による管理が必要であることはわかっていますが、タイトルの監視には何が含まれますか?
ダン: 実際には、設定方法によって異なります。しかし、一般的に、EB-5 の改革および完全性法に準拠するという文脈において、ファンド管理者が行うことは、管理者とエスクロー エージェントの組み合わせとして機能し、EB-5 の個人投資家が投資するすべての現金が振り込まれる口座があり、その口座から資金を引き出す条件が実際に満たされていることを確認する監督役を果たします。これにより、この場合のように、発行者、つまり Civitas やその他の誰かが、「これらの資金を引き出す条件が満たされたので、取引を終了します」と一方的に決定することはありません。
この管理者は、交通警官のような役割を果たし、条件が満たされているかどうかを確認し、満たされていない場合は、ドキュメントが整っているかどうかを確認するために質問します。
アリ: 過去にはこれで詐欺を防げたのでしょうか? お金の送金に関しては、これはとても基本的なことだと思います。この資金管理で何かが保護されているようには感じられません。
ダン: ええ、実際そうです。2 つの点で重要です。1 つ目は、詐欺が困難になることです。詐欺を継続したい場合、投資家に自分に直接送金するよう依頼するだけでは、詐欺は実行できません。あなたのお金は、これに準拠した口座に送金する必要があることが市場に知れ渡ることになります。したがって、その点では、詐欺に対する抑止力、障害となる部分もあります。しかし、もう 1 つは…シカゴの大規模な詐欺を覚えていますか。
アリ：そうだね。
ダン：その場合、エスクローエージェントが資金の解放を拒否したため、FBI や連邦政府は元金をすべて回収することができました。
アリ：なるほど。
ダン: つまり、彼らは存在しないプロジェクトを宣伝していたにもかかわらず、エスクロー口座を取得しなければ投資家は資金を提供してくれなかったのです。そして、エスクローエージェントが「これは問題がある」と気づいたのです。
アリ：ということは、このファンド管理には強制的なエスクロー要件があるということですか?
Dan: 文字通りエスクローではありませんが、同様の役割を果たします。管理者の場合、エスクロー エージェントは必ずしも管理者と同じである必要はなく、別々のエンティティである場合もありますが、不正防止の観点から見た役割は似ています。そのため、彼らはそこにいるのです。
アリ: つまり、投資家は資金を送金し、第三者の管理者がその資金が口座に送金されたことを確認するということですか?
ダン：別々に保管されているということです。
アリ：基金管理者が開発者に資金を渡す前に満たさなければならない何らかの条件があるのでしょうか？
ダン: はい。通常はそうです。そして、それは変化する可能性があります。それは、取引の提供を管理する文書に明記され、管理者は独立した当事者として、それらのことが実際に起こったかどうかを確認します。トリガーはプロジェクトごとに異なります。もう 1 つ言及しておくべきことは、ファンド管理者が通常行う責任は、KYC および AML 情報の処理であるということです。
アリ：分かりました。
ダン: 公共政策の観点から、改革・健全性法がこの責任を課すもう 1 つの理由は、開発者ではない誰かが、これらの投資家が本人であるかどうかなど、あらゆることをチェックしていることを確認するためです。また、現在、米国で行われている活動の多くでは、規制 D に基づいて提供されており、通常、個々の投資家が認定されていること、つまり一定の財務上の最低基準を満たしていることが求められます。管理者もそれを検証します。
ですから、彼らはさまざまな役割を果たすことができますが、政策の観点から言えば、議会として、このプログラムで行われていることのすべてが正当なものであることを確認しようとしているのは良いことです。
Ali: なるほど。つまり、これは本当に別の目なのですね。彼らは NCE からも、資金を調達している発行者からも独立しています。これは、入ってくる資金を監視する別の目なのです。それが一般的な概念ですか?
ダン：その通りです。
アリ: それで、何か怪しいことや怪しいことに気づいたら、「おい、何か起きてるぞ。止めよう」と言えるようになるんです。
ダン：そうです。彼らはただ「私たちはお金を出さない」と言うだけです。必ずしもそれを理解しようとする必要はありません。彼らはただ「私たちはこれをしません」と言うだけです。そして当事者が彼らを納得させられない場合は、裁判所に引き渡すことができます。
Ali: それは興味深いですね。それで、この第三者による監視は、弁護士や会計士、RIA など、新しい役割として設定されました。皆さんの状況では、投資顧問法の管轄下にあり、RIA (登録投資顧問) でもあるので、二重の監視があるということですね。RIA の傘下にあり、私が間違っていたら訂正してください。投資を通常の会社とは異なる視点で見ているということですね。そして、第三者による監視もあるということですね。これはどのように機能するのですか?
ダン: いい質問ですね。重複はありますが、文字通り二重ではありません。これは私が個人的に何年もかけて立法に取り組んできたことです。選択肢がある理由、つまり改革・健全性法が、第三者ファンド管理者を利用するか、すべての事業体を毎年監査するかのどちらかを選択できると規定している理由は、その根拠の 1 つは、すべての事業体を毎年監査する可能性のある唯一の個人または唯一の企業は、私たちのような登録投資顧問であるため、顧問法によってすでに監査を受けることが義務付けられている人々または企業だけであるということです。
アリ：分かりました。
ダン: 分かりました。では、私たちがファンド管理者を置かなくてもよい理由は…実際にはファンド管理者はいますが、誠実法の下では技術的に義務付けられていません。それは、アドバイザー法の下で規制されていない他の地域センターとは異なり、私たちは SEC によって直接規制されており、EB-5 法が何を規定しているかに関係なく、すべてのファンドを直接監査することがすでに義務付けられているからです。つまり、これは、Civitas のような登録投資アドバイザーに本質的に重複した規制を強制しないように設計されています。
Ali: それは理にかなっています。つまり、あなたの状況では、第三者が関与しているにもかかわらず、「私たちはこれを監査するつもりです。独自の RIA があり、あなたは準拠していますか?」と言うだけでよいということですか?
Dan: ええ、そうなります。少し説明しましょう。「これを監査します」と言うことはできません。何があろうと監査しなければなりません。
アリ: 分かりました。監査する必要があります。
ダン: アドバイザー法では、当社の資金を監査することが義務付けられています。つまり、… 第三者管理者の業務に法律がある程度柔軟性を持たせているのは良いことです。なぜなら、当社の管理者は、すでに法的に義務付けられている業務に対して報酬を支払う必要がないからです。したがって、当社の管理者は、すべてを完全にアウトソーシングしている地域センターの場合よりも、当社との取引で若干限られた機能しか果たせません。
Ali: RIA の分野に話が逸れてしまいましたが、この分野にはこの件について多くの疑問があるため、これは本当に重要なことです。あなたがこの件を取り上げ、関わってくれたことを嬉しく思います。ファンド管理から少し離れてモードを切り替えることについてですが、あなたはこの分野に 13 年間携わってきましたが、人々に返済を始め、人々が…資金の再配分が問題になっていますか、そしてそれはどのように進んでいますか?
ダン: ああ、もちろんです。そうですね。シビタスが設立以来行ってきた EB-5 投資総額は 750 億 500 万ドル強です。そのうち 200 億ドル以上を返還しました。現在、私たちは XNUMX 億ドル以上の資本を保有しており、これを継続中のプロジェクトで管理しています。もちろん、その一部は投資家の規則遵守を維持するために再配分されていますが、一部はまだ初期投資段階にあります。
アリ: ということは、残っている 200 億ドルのうち、つまり 500 億ドルを返還し、残りの 200 億ドル程度は、当初の EB-5 契約の一部で、残りは再配置用ということですか?
ダン：そうだね。
アリ：実は、御社のこうした統計については知りませんでした。本当に興味深いですね。
ダン：私たちはそれをとても誇りに思っています。
アリ: それは自慢できる話です。投資家が利益を得て利益を得るたびに、私たちの業界全体は投資家を満足させ、移民のニーズを満たすだけでなく、資本を返還させることを前提としています。ですから、皆さんが 500 億ドルの資本を返還すると聞いてうれしく思います。私が情報を得た分野では、皆さんについてあまり公表されていないと思います。ですから、このポッドキャストでそれを公開して、人々に知ってもらえるのはうれしいことです。
ダン: そうですね、いい指摘ですね。もっと自慢したほうがいいかもしれませんね。
アリ: まあ、それは一種の自慢ですよね? 私は最近、EB-5 とは関係なく、個人的に投資で利益を得ました。口コミで人々が喜んでいるというのは、おそらく最高の宣伝方法だと思います。
ダン: ええ、その通りです。本当に、それがすべてです。このビジネスであなたが持つべきものは、評判と信頼される能力だけです。信頼されなければ、終わりです。
Ali: 信頼されることについて言えば、物議を醸す問題を持ち出すつもりはありませんが、信頼されることについて話している以上、EB-5 の分野ではある種の整理が行われていることについて話したいと思います。プレーヤーは減り、長い間この仕事をしてきた人々がまだ業界に残っていますが、あなたもそれに気づいていますか、Dan、それとも私だけでしょうか?
ダン：その通りだと思います。ラファエルと私が Civitas Capital Group のビジネス プランを最初に作成したときから、EB-5 は本質的に法律や規制のリスクにさらされていることはわかっていました。このプログラムは期限切れになる可能性があり、規制は企業として私たちに不利な形で変更される可能性があります。そのため、私たちのモデルは「このプラットフォームを作成し、この非常に狭いニッチな分野で EB-5 のリーダーになろう」というものでした。しかし、私たちはそれを誇りに思っています。
そして私は、自分たちはEB-5の資金経路を持っているプロの投資家であり、EB-5ビジネスを運営しているわけではないと人々に伝えています。EB-5は素晴らしいもので、私たちが管理する非常に重要な資金源ですが、保険会社やファミリーオフィス、その他の機関投資家の資金も管理しています。そのため、数年前にEB-5の需要がほぼゼロになったとき、私たちは機関投資家向けビジネスをそのまま運営し続けました。しかし、EB-5だけに依存していたら、まったく違う話になっていたと思います。特定のプロジェクトや小規模なプロジェクトに資金を提供するためにこのビジネスに参入した多くの人々がそうだったと思います。
ですから、業界を去った人々がいて、統合が進んでいるのは驚くことではありません。そしてもちろん、今はうまくいけば、物事が活発化し、より多くの人々が参入してくることを期待していますが、私たちは事実を直視しなければなりません。つまり、多くの悪い取引が行われました。そして、損をした投資家もいます。そして、多くの人々は、たとえこの分野で続けたいと思っても、おそらくできなかったでしょう。それは良いことです。
しかし、新法では最低要件、そして率直に言ってコンプライアンス費用、法務、監査、その他法律で課せられるすべての面で基準が引き上げられており、参入障壁が実際にあります。私たちは他人の何億ドルものお金に関わっています。それが私たちの仕事であるならば、高い基準を維持する必要があり、今や私たちがそれにかなり近づいているのは適切だと思います。
アリ: そうですね、あなたがおっしゃったような EB-5 に特化した会社だけではなく、他にもたくさんあります。しかし、そのうちのいくつかはエージェントや投資家に支払いをしていないという噂があります。ですから、多様化しているという事実だけで倫理観を持つことが一般的だとは私は思いません。
ダン：確かにそうですね。歩きながらガムを噛むことはできるでしょう？
アリ: 倫理的な点は、人々の性格や組織が異なり、企業の組織も異なるということだと思います。ダン、誰と何をどこで公に話してよいか分かりませんが、私がそのソース キャピタルと話をしたエージェントの中には、プロジェクトが順調に進んでいるのに、支払いが滞り、報酬も支払われていないことに不満を抱いている人がいます。つまり、これらは小規模なグループと大規模なグループの両方です。「X、Y、Z について言及しましたね」というメールを受け取りたくないので、詳細を話すことはできませんが、聞いたことがありますか?
ダン: 確かに、一般的には聞いたことがあります。簡単に答えると、はい。具体的な事例をいくつか知っています。
アリ: 数千万ドルだよ、ダン。エージェントが受け取っていない数千万ドルだよ。
ダン: ええ、信じています。問題はありました。その中には、何らかの理由で成果を上げなかった投資、単に運が悪かったか、特に優れた構造ではなかったか、あるいは単に何か間違ったことをすることを選んだ悪質な行為者によるものなどもあります。そして、ここにあるいくつかの制限、新しい法律が、その助けになることを願っています。しかし、誰かが何か間違ったことをしようと決めたなら、その人は何か間違ったことをするでしょう。
Ali: そうですね、皿を少し片付けて、残り物を皿から押し出すことができたのはうれしいですね。今回は、この分野のプレーヤーが飢餓を乗り越えてきたので、実際に統合されてリーダーが輝くのを見るのはうれしいですね。
ダン: そうですね、感謝しています。この法律が成立するまでには長い時間がかかりましたし、もちろん、私のチームと私が個人的に取り組んだ仕事に誇りを持っていますが、この取り組みに貢献したのは私だけではありません。これを実現させたのは、たくさんの人たちです。ですから、うまくいけば、今それを活用して、本当に正しい方向に進めることができるでしょう。投資ビジネスでは一般的に、お金があるところには必ず、ある程度の悪質な行為者や詐欺などが存在します。重要なのは、それが抑止され、実際に起こった場合には修正されることです。そして、この規制体制の下では、過去とはまったく異なる環境になると思います。
アリ： ええ。そして、私はあなたと一緒にこれから10年を過ごすのを楽しみにしています。私たちが知り合ってもうすぐ10年になると思います。
ダン：その通り。私も同じです。
アリ：今は白髪が少し増えました。
ダン： そうですね。多分、少し以上です。
アリ: そうですね、ダン、ダラスにあなたに会いに行くのを楽しみにしています。うまくいけば、すぐに飛行機に乗ってダラスであなたに会えるでしょう。あるいは、実際には、ダラスにいるよりも早く海外であなたに会えるでしょう。
ダン：それはあり得るね。
Ali: さて、この電話会議にご参加いただきありがとうございます。改めて、Civitas の CEO 兼創設者である Dan Healy 氏です。私たちにとって素晴らしいポッドキャスト ゲストであり、お迎えできて光栄です。
ダン: そうですね、依頼をいただいて光栄ですし、本当に楽しかったです。いつかまた勝利を祝うときに、またやることを楽しみにしています。
アリ: 素晴らしい。まあ、今のところは勝利です。この新しい改革・誠実法で業務を再開できます。改めて感謝します。
ダン：感謝します。
Ali: 皆さんは「EB-5 Investors Magazine」の「Voice of EB5」ポッドキャストを聞いています。このエピソードの詳細については、eb5investors.compodcast にアクセスしてください。またすぐに参加して、他の会話もぜひお聞きください。どうぞお楽しみに。